7 taisyklės, kurias sužinojau po to, kai įsiveržiau į investicijas į nekilnojamąjį turtą

Toliau pateikiama tikroji gyvenimo istorija, kurią pateikė kitas kolegos dienorašeris.

Ilgalaikio turto kūrimas nekilnojamojo turto investuojant yra supratimas apie taisykles ir neveikimas.

Aš turėjau septynis namus tuo metu, kai man buvo 24 metai. Aš buvau viskas apie turtą apie nekilnojamąjį turtą ir vairavimo Porsche Boxster svajonę. Aš per pastaruosius šešis skaičius skaičiuoju nuo nuomos ir visą darbo dieną.

Po dvejų metų buvau sumušė.

Štai kodėl galiu kalbėti apie Jeffo istoriją apie pamokas, kurias jis išmoko investuoti į nekilnojamąjį turtą. Jis labai greitai išmoko kai kuriuos nekilnojamojo turto turtus, kurie yra per daug geri, kad būtų tiesa.

Aš vis dar tvirtai tikiu, kad nekilnojamojo turto galia yra ilgalaikis turto generatorius.

Aš neseniai pastatiau savo nekilnojamojo turto imperiją atgal į savo buvusios šlovės, tačiau sukūriau nuoseklų pinigų srautų šaltinį, kuris laikui bėgant augs.

Jei kada nors svajojo pradėti nekilnojamojo turto investavimą, svajojo pagaminti milijonus turto, turėtumėte vengti išpardavimų ir mitų, kuriuos parduoda "infomercial" pardavėjai.

Jums reikia suprasti septynias nekilnojamojo turto taisykles, kurios sukurs ilgalaikį turtą.

Kaip aš pradėjau nekilnojamojo turto srityje

Aš pradėjau dirbti komercinio nekilnojamojo turto agentu trečiaisiais kolegijos metais.

Aš visada buvo atkreiptas į istorijas apie nekilnojamojo turto turtus kūrėjai, kaip Sam Zell ir Donald Trump. Man patiko idėja, kad reikia įsigyti žaliavinės žemės ar pastato gabalėlį ir paversti jį kasos aparatu.

Prekybinio nekilnojamojo turto pardavimas buvo tik pradžia. Aš norėjau būti kūrėjas, investuotojas, savininkas.

2002 m. Komercinių objektų rinka dar nepasikeitė, tačiau gyvenamųjų namų rinka sparčiai augo. Per finansavimą pamačiau pažadą greitai vertinti ir lengvai gauti pinigus, ir nusprendė pakeisti.

Aš pradėjau pirkti vienos šeimos namus 10% žemyn už pinigus, kuriuos aš išgelbėjau tarnaudamas Jūrų korpuse, kai aš pirmą kartą dirbu finansuojant įmones. Aš sutelkiau dėmesį ... "nebrangūs rajonai"Kur aš galėčiau nusipirkti nuomos savybes už pusę kainos, kurią turėčiau mokėti gražesnėse miesto dalyse.

Aš supratau, kad vis dar galėčiau gauti tinkamą būsto nuomos kainą už namus, kurie kainavo dešimt ar dvidešimt gerokai mažiau, taigi pelnas būtų didesnis.

Tai galiausiai būtų mano pirmoji klaida.

Bet aš buvau alkanas, todėl aš atleidžiau savo užpakalį, nustatydamas savybes, refinansuodamas pinigus išaugęs vertybes ir išleidęs pinigus į kitą nuosavybę.

Aš buvau turtingas.

Mano nekilnojamojo turto imperija prasideda, kad susimaišytų

Per trejus metus aš pastatiau iki šešių savybių, taip pat savo namuose. Vienu metu aš maniau, kad mano nuosavybės yra beveik pusės milijono dolerių, apie penktadalį jo nuosavybės.

Galbūt nebuvau turtingas pagal kai kuriuos apibrėžimus, bet tai buvo negerai dėl 24 metų amžiaus kolegijoje.

Tada viskas pradėjo sunaikinti.

Mano šešios nuomos savybės pagamino nuoseklią pinigų srautą, tačiau tik todėl, kad daugiausia dirbau pats. Aš buvau mano elektrikas, dailininkas ir turto valdytojas. Jūs gaunate idėją.

"Des Moines" rinka yra gana maža, o nekilnojamojo turto valdytojo sunku rasti šeimų savybes.

Radau kelias įmones, bet visi norėjo apmokestinti daugiau 15% bendrosios nuomos pajamos. Tai reikštų sumokėti beveik visą pinigų srautą iš nekilnojamojo turto, nes hipotekos mokėjimai atima daugumą nuomos mokesčių.

Nekilnojamojo turto valdymas buvo neveiksmingas, todėl buvau įstrigęs tai darydamas pats kartu su mano darbo magistro laipsniu visą dieną dirbančių ir naktinių klasių žongliravimą.

Nepakankamai geresnės savybės kitoje trasos pusėje buvo nuolatiniai nuomininkų galvos skausmai, miesto būsto inspektorių skundai, kai nuosavybės buvo piktnaudžiaujama, o trūkstamas darbas iškeldina nuomininką teisme.

Aš pradėjau nepaisyti mano savybių.

Kaip vertybinių popierių investuotojas nešiojamojoje rinkoje, aš vengiau net galvoti apie savo namus. Kai nuomininkas persikėlė ar iškeldino, turtas gali būti laisvas mėnesį, kol aš praleido savaitę, reikalingą jį pertvarkyti ir grąžinti į rinką.

Tušti namai reiškia, kad aš mokėjau iš kišenės, kad padengtų hipotekos mokėjimus, ir tai negalėjo trukti.

Aš pradėjau trūkti paskolų mokėjimų ir sunaikino mano kredito balą. Tai reiškė ne daugiau refinansavimo ir daugiau lengvų pinigų iš banko.

Išdegęs ir visiškai nusivylęs, aš pradėjau parduoti savybes, kad galėčiau gauti.

Tai buvo 2006 m., O rinka pradėjo atsisakyti nekilnojamojo turto burbulo, taigi kartais tai reiškia parduoti namą tik hipotekos apmokėjimui.

Nekilnojamojo turto investavimo mitai, kuriuos išmokau sunkiu būdu

Aš vis dar turiu porą nuomos savybių ir tikiu ilgalaikės vertės investicijų į nekilnojamąjį turtą. Deja, čia yra daugybė mitų, per daug 3 val. Rytojaus informacijos centrai, parduodantys karštas strategijas, kad greitai turtų.

Pirma, nekilnojamasis turtas yra o ne greita investicija.

Nekilnojamojo turto istorijos yra sukurtos per dešimtmečius, netgi kartas. Donaldo Trumpo tėvas jau buvo sėkmingas nekilnojamojo turto vystytojas, o Samas Zellas valdė nekilnojamąjį turtą nuo 1960-ųjų pradžios.

Remiantis Nacionaline nekilnojamojo turto investicijų asociacijos (NAREIT) duomenimis, komercinės paskirties nekilnojamojo turto nuosavybės vidutinė metinė grąža yra 12,6%, palyginti su 40 metų duomenimis.

Tai yra tvirta grąža, bet ne kažkas, kas per naktį taps milijonu.

Vieninteliai žmonės, kurie greitai investuoja į nekilnojamąjį turtą, yra tie, kurie parduoda strategijas, kurios nenustebia investuotojų.

Kitas nekilnojamojo turto investavimo mitas yra tai, kad tai kasos aparatas, tiesiog skambėk varpui ir stebėk pinigų srautą.

Tiesą sakant, dauguma jūsų grąžinimo yra mokesčių lengvatos ir ilgalaikis nekilnojamojo turto vertinimas. Jei naudojate savo nekilnojamąjį turtą skolomis, dauguma jūsų nuomos yra suvartotos hipotekos mokėjimų ir turto valdymo.

Galbūt didžiausias mitas yra tai, kad nekilnojamasis turtas yra pasyvių pajamų šaltinis.

Galbūt galėsite samdyti nekilnojamojo turto valdytoją, paversdami savo nuosavybes pasyviomis pajamomis, tačiau tai yra daugelio individualių investuotojų klausimas. Jau nepakanka grynųjų pinigų srauto per pirmuosius savo nekilnojamojo turto imperijos auginimo metus sau leisti profesionalų valdymą.

7 Nekilnojamojo turto investavimo taisyklės (teisingas kelias)

Nedaugelis investicijų sukūrė tiek šeimos turto, kiek nekilnojamojo turto, bet lengvai pasipildyti dėl mitų ir sukčiavimo. Uždirbus pinigus su nuomos savybėmis, aš turiu galvoje kurti nekilnojamąjį turtą, kuris ilgainiui užtikrins turtingą, reiškia išvengti šių mitų.

Nekilnojamojo turto taisyklė Nr. 1 - Pirmas dalykas, kurį jums reikia padaryti, - tai išmokti sužinoti nekilnojamojo turto vertę prieš ją nusipirkę. Bet kokia investicija gali būti geras pasiūlymas už tinkamą kainą, bet ne visada lengva rasti tą nekilnojamojo turto kainą.

• Rasti bent penki panašūs namai, kurie per pastaruosius metus buvo parduodami toje pačioje kaimynystėje. Paprastai tai galite rasti per apskrities vertintojo biurą arba per tokias svetaines kaip Zillow.
• Parduotų namų pardavimo kainą paskirstykite kvadratinėmis pėdomis, o tada skaičiuokite vidurkį.
• Padauginkite vidutinę kainą už kvadratinę pėdą pagal gyvenamąją vietą, kurią norite įsigyti turtui, kad tikroji vertė būtų įvertinta, kiek ji verta.

Nekilnojamojo turto taisyklė Nr. 2 - Įvertinkite, kiek valdant turtą ketinama sumažinti išlaidas iki kiekvienos detalės.

Tai reiškia, kad vidutinės rinkos nuomos kainos šioje srityje, atskaičiuojant už laisvą darbo vietą ir turto valdymą. Kol negausite pakankamai supratimo apie kitas išlaidas, pvz., Komunalines paslaugas ir techninę priežiūrą, atlikite sąmatas.

• Paruoškite tris kiekvieno turto pinigų srautų įvertinimus. Viena sąmata turėtų apskaičiuoti visas išlaidas blogiausio scenarijaus atveju, tai yra didžiausia jūsų manymu, kad jie galėjo būti per tam tikrus metus.
• Būti tikroviška, kiek laiko jūs galėsite valdyti savo nuosavybes. Apsvarstykite galimybę pastatyti bent jau pusę laiko pagalbą, susijusią su priežiūra ar valdymu.

Nekilnojamojo turto taisyklė Nr. 3 - nusipirkite tik kokybiškas savybes, kuriomis esate patogus gyventi. Jūs gausite geresnių nuomininkų ir turės mažesnę laisvą darbo vietą. Jūs niekada nežinote, jei viskas nevyksta, kaip suplanuota, jūs galbūt galėsite gyventi vienoje iš jūsų nuomos.

Nekilnojamojo turto taisyklė Nr. 4 - 3 valandos ryto dienomis esančios infomercials jums pasakys, kad turtas, susijęs su nekilnojamuoju turtu, yra tokia, kad būtų galima sumokėti kuo daugiau skolų ir kuo greičiau įsigyti kuo daugiau namų.

Ši strategija sukuria jaudinančius "PowerPoint" pristatymus, bet veda prie išnykimo ir bankroto.

Nekilnojamojo turto taisyklė Nr. 5 - Paimk lėtai, pirmus keletą namų per pirmus metus ir pajusite, kiek reikia nekilnojamojo turto valdymui. Jūs sukursite ilgalaikį verslą ir išvengsite pernelyg didelio galvos.

Nekilnojamojo turto taisyklė Nr. 6 - Apsvarstykite galimybę prisijungti arba pradėti nekilnojamojo turto investavimo klubą kartu su kitais nekilnojamojo turto savininkais. Tai nepaprastai padėjo manai atkurti mano naujausią imperiją.

• Rasti kitus nekilnojamojo turto investuotojus per nekilnojamojo turto agentus, rangovus ir internetu.
• Stenkitės ieškoti žmonių, turinčių skirtingų nekilnojamojo turto aspektų įgūdžių, nuo atstovų iki rangovų, teisininkų ir turto valdytojų. Savo įgūdžių sujungimas reiškia, kad viskas neturi būti ekspertu.
• Yra įvairių būdų, kaip grupę įsteigti iš oficialių asociacijų, kuriose investuosite į neformalias grupes, kuriose jūs tiesiog parduodate idėjas ir teikiate viena kitai paslaugas.

Nekilnojamojo turto taisyklė # 7 - Galiausiai, kuo daugiau investuokite į savo investicijas į nekilnojamąjį turtą.

Vieno turto kaina reiškia, kad daugelis atskirų investuotojų yra įstrigę, turintys vieną nekilnojamojo turto tipą vienoje rinkoje. Tai reiškia visą nekilnojamojo turto tipo arba vietinės rinkos nuosmukio riziką.

• Įsigykite įvairius nekilnojamojo turto tipus, įskaitant gyvenamuosius, biurus, sandėlius, laisvalaikį ir sandėlius.
• Jei įmanoma, įsigykite įvairiose JAV rinkose.
• Vienas iš būdų diversifikuoti savo tiesioginį nekilnojamojo turto portfelį yra nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą arba nekilnojamojo turto perkraustymas, kuris leidžia jums įsigyti nuosavybės poziciją keliais tūkstančiais, o ne dešimtimis tūkstančių.

Kaip ir bet kokia investicija, nekilnojamasis turtas gali tapti turtingu, jei žinote, kaip išvengti didžiausių spąstų.

Būti ilgalaikiu turtu investuotoju yra suprasti taisykles, kurios leis jums neprarasti pinigų, kaip ir aš. Neleisk istorijai jus palikti savo nekilnojamojo turto svajones. Aš vis dar investuosi į nuomos savybes ir būsiu turtingas dar kartą, kada nors.

Juozapas Hogas dirbo vertybinių popierių analitiku ir ekonomistu, prieš pradėdamas suvokti, kad yra turtingas, jis negali būti laimingas. Dabar jis atlieka penkis internetinius puslapius, skirtus asmeniniams finansams ir nišai, kuriuose kaupiamos lėšos, uždirba daugiau pinigų, nei jis kada nors atliko 9-5 darbą, ir mėgsta kurti savo darbą iš namų verslo.