Kaip pradėti kurti namuose įsilaužimus kurti nekilnojamojo turto turtą

Vidutiniškai amerikiečiai, kurie kuria bet kokį turtą, tai daro turėdami savo namus. Ilgainiui namų valdymas paprastai yra geresnis už nuomą. Tačiau, jei esate pasiruošęs "namo įsilaužimui", namų nuosavybė gali nedelsiant sugadinti savo grynąją vertę.

Apskritai kalbant, namuose įsilaužimas yra tai, kad nuomininkai moka už jūsų pagrindinę gyvenamąją vietą. Tai galite padaryti, išnuomoję atsarginį miegamąjį "Airbnb", gyvendami vienoje daugiabučio turto dalyje arba gyvendami su kambario draugais.

Pavyzdžiui, mano geriausias draugas nusipirko 4 miegamąjį namą, kai jis pradėjo koledžą Arizonos valstybiniame universitete. Jis gyveno pagrindiniame miegamajame ir išsinuomojo tris kitus kambarius. Šis susitarimas padengė visas jo išlaidas, taigi jis ne tik kuria turtus, bet ir gyvena nemokamai!

Pasirinkdami netradicinį pirminį namą (ar netradicinę gyvenimo situaciją), galite užsibrėžti labai mažas pragyvenimo išlaidas ir ateityje dideles grynųjų pinigų srautų išlaidas.

Pagalvokite, kad namuose įsilaužimas galėtų tau būti tinkamas? Štai kaip pradedate.

Greita navigacija Investicinės grąžos su pagrindiniu pradiniu mokestiniu mokėjimu Jūsų namai kaip investicija Kiekvienas namų kabinimas? Namų įsilaužimas Math1% RuleCap RateCash srautas (faktinis ir įtariamas) Galutinės minties

Investicijų grąža su pagrindinėmis pradinėmis išmokomis

Daugelis jaunų žmonių vengia investuoti į nekilnojamąjį turtą, nes jums reikia 20-25% pradinio įnašo, kad gautumėte paskolą iš banko. Tačiau kai esate namuose įsilaužimo, galite atsikratyti mažo pradinio mokėjimo.

Rocky of Tampa, Florida ir finansų dienoraščio autorius 30-0, panaudojo VA paskolą, kad pirktų savo pirmąjį "namų nulaužimą". VA paskola yra paskolos išmoka veteranams ir aktyviam kariuomenei, kuri leidžia skolininkams įdėti 0% į pagrindinį namą.

Kai Rocky išgyveno procesą, jis sumokėjo kelis kaštus, tačiau tą dieną, kai jis nusipirko savo namą, pardavėjas grąžino išlaidas. "Aš iš tikrųjų pasidariau 300 dolerių teigiamai į šį mainų procesą, todėl jis buvo labai gerai išvystytas".

Perkant namą, "Rocky" persikėlė su dviem draugais, kurie jam mokėjo nuomojamą. Nors jis turėjo du draugus, gyvenusius su juo, "Rocky" sumokėjo tik 80 JAV dolerių per mėnesį už savo hipoteką ir trečdalį komunalinių paslaugų.

Jei planuojate namuose įsilaužinėti, geriausi pasiūlymai yra VA ir USDA paskolos, jei jiems bus suteikta teisė. Šios paskolos turi aukštus išankstinius mokesčius, tačiau jiems reikalingas 0% įmoka.

Skolininkai taip pat gali norėti apsvarstyti 5% įmokėjimo įprastą hipoteką. Nors jūs mokėsite PMI, kol pasieksite 20% nuosavo kapitalo, tai vis dar yra pigesnė paskola. FHA paskolos turi aukšto lygio išankstinius finansavimo mokesčius ir nuolatinius metinius mokesčius. Jie leidžia mokestį už įmokas sudaryti ne mažiau kaip 3,5%, tačiau jie gali būti verta neatsižvelgti.

Jei rimtai nusipirkite pirmąjį turtą, galite palyginti hipotekos palūkanų normas ir paskolų galimybes "LendingTree".

Pagalvokite apie savo namus kaip apie investicijas

Nors gana paprasta gauti finansavimą pirminiam namui, ne kiekvienas namas yra taip pat "įsilaužtas". Ruby Escalona ir Peteras Prokaj iš Džeksonvilio, Floridoje, ir "Bloggers" ne Kelionė mes mėgstame, įsigijo trijų miegamųjų, dviejų vonios kambarį.

Kadangi jie faktiškai gyveno su kitu kambario drauge dviejų miegamųjų apartamentuose, jie jautė, kad miesto namas buvo pakankamai didelis, kad jį išsinuomoti. Tačiau jie nusprendė, kad "Airbnb" svečiai turėtų dirbti geriau nei visą laiką dirbantis su draugais. Escalona paaiškina: "Nenuostabu, kad labai lengva užpildyti mūsų namus svečiais. Viena iš sėkmės priežasčių - vieta. Tai yra laukiama teritorija. Visi nori judėti čia. Žmonės pradeda pulti čia ".

Įsigiję didesnį namą labiau pageidaujamoje kaimynystėje, Escalona ir Prokaj sėkmingai įsilaužė į namus. Vidutiniškai pajamos iš "Airbnb" svečių sudaro 85-90 proc. Jų būsto paskolų ir išlaidų, be to, jos gauna iš savo mokesčių atskaityti tam tikras išlaidas.

"Rocky" turėjo panašų investuotoją, kai įsigijo savo namus. Jis nupirko keturių miegamųjų namus, kuriuos, jo nuomone, galėjo išlaikyti "1% taisyklė", kai bendra nuoma sudaro ne mažiau kaip 1% namo vertės. Jis taip pat nupirko namą, žinodamas, kad jis dalinsis su kambario draugais. Jis svarstė bendrų patalpų išdėstymą, miegamojo durų tvirtumą ir kitus veiksnius, siekdamas įsitikinti, ar tai yra vieta, kur jausis patogus gyvenimas.

Jei nuspręsite įsigyti daugiabučių namus, turėsite būti tikri, kad namas gali patenkinti pinigų srautų poreikius, jei nuspręsite palikti turtą (priimti naują darbą arba norint turėti kitą namą).

Nors naudojantis kambariobliu, norint sumažinti jūsų pragyvenimo išlaidas, yra daug prasmės, jūs nenorite, kad būtumėte įstrigę turtui, kurio pinigų srautai yra neigiami.

Ar gali kas nors namuose nulaužti?

"Rocky" paaiškina, kad daugeliui žmonių namų naikinimo idėja nėra finansiškai neįmanoma; tai socialiai neįmanoma. "Jūs turite būti pasiruošę kai kurioms šalutinėms akims", - aiškina jis. - Aš turiu galvoje, aš 32 metai, o aš gyvenu su kambario drauge, bet aš moka tiek mažai, kad galėčiau gyventi namuose, taigi tai padeda mano finansiniai tikslai. "

Prokaj paaiškina, kad Escalona ir pats, tikra sėkmės įsilaužimo paslaptis yra žmonių pasitikėjimas ir lankstumas. Jis pataria: "Pagalvokite apie tai kaip į gerą finansinę priemonę.Tai gali padėti jums sutaupyti daug pinigų į jūsų hipoteką, kurį galėsite praleisti kažkur kitur. "

Tėvai dažnai tvirtina, kad vaikų auginimas daro namuose naikinimą neįmanomu. Mūsų darbuotojai rašytojai Hannah turėjo pirmąją patirtį, kuri įrodo, kad taip nėra. Ji nusipirko savo dabartinį namą, kai ji turėjo bamblys. Ji konkrečiai nupirko rūsį su dviem miegamaisiais ir vonios kambariais, kad galėtų išsinuomoti, jei suras tinkamą asmenį.

Po to, kai ji gyveno tik vieną savaitę, draugas kreipėsi į ją, prašydamas išnuomoti savo rūsį. Tai buvo puikus tinka. Jis čia gyvena su savo dviem vaikais, o jo nuoma padengia didžiąją dalį savo būsto išlaidų.

Jei tai skamba jums įdomu, pasitarkite kaip pradėti skelbti savo namus "Airbnb".

Namo įsilaužimo matematika

Jei ketinate įsilaužti į namus kaip turto kūrimo strategiją, svarbu, kad pinigai būtų naudingi. Visų pirma, jūs turite sutaupyti pinigų, kol jūs gyvenate turtui, ir jūs turite galimybę jį paversti grynaisiais nuoma, kai nuspręsite perkelti. Jūs nenorite tikėtis augančios nuosavybės (ypač daugiabučių nuosavybės).

Toliau pateikiami trys skaičiavimai, kuriuos reikia atlikti prieš perkant namus, kad būtų įsilaužta.

1% taisyklė

1 proc. Taisyklė nurodo, kad nuomos mokestis turi būti lygus 1 proc. Turto vertės kiekvieną mėnesį. Jei turtas yra vertas 100 000 JAV dolerių, jis turėtų turėti ne mažiau kaip 1000 JAV dolerių per mėnesį. Turtas, kurio vertė 400 000 USD, turėtų būti ne mažesnė kaip 4 000 USD per mėnesį.

Kadangi jūs ketinate gyventi šiame objekte, turtui nereikia pasiekti 1% taisyklės, kai gyvenate joje. Vietoj to, turėtumėte įvertinti turtą, tarsi ketinate išnuomoti visą turtą trečiajai šaliai.

Priklausomai nuo to, kur gyvenate, gali būti neįmanoma pasiekti 1% taisyklės. Būtent tada prasminga pradėti ieškoti daugiabučių nuomos savybių. Daugiaformė nuosavybė dažnai leidžia jums pasiekti didesnes nuomos pajamas, palyginti su turto verte.

Jei planuojate išnuomoti "Airbnb" turtą, atlikite konservatyvų jūsų būsto ir nuomos kainos įvertinimą. Jūs nenorite manyti, kad turėsite lankytojus 30 dienų per mėnesį, sumokėję visą kainą.

Cap Rate

Jei nustatysite vietą, kuri atitinka 1% taisyklę, atėjo laikas pamatyti, ar jūsų turtas turi teigiamą grynąsias veiklos pajamas. Šis skaičius rodo, kiek pinigų galite tikėtis uždirbti po to, kai sumokėjote už hipoteką.

Priskirtas grynasis veiklos pelnas

Tai yra priskiriamų grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas:

Numatomos nuomos pajamos * (pvz., 1000 JAV dolerių per mėnesį) = 12 000 JAV dolerių per metus.
Darbo užmokestis (tarkim, 10%) = - 1200 USD per metus.
Nekilnojamojo turto mokesčiai = - 1200 JAV dolerių per metus.
Turto draudimas = - 600 $ per metus.
Bendrai naudojamos komunalinės paslaugos (jei yra) = $ 0.
Kitos išlaidos (pvz., HOA ir kt.) = - 2400 $ per metus.
Iš viso = 6,600 USD per metus.

* Naudokitės tikėtinomis nuomos paslaugomis, jei neturite turto.

Šis turtas uždirba 6 600 USD per metus, kol jūs mokate pagrindinę sumą ir palūkanas už paskolą. Jei aptariamas turtas yra vertas 100 000 dolerių, šis turtas turi didžiausią leistiną normą 6,6% per metus. Tai reiškia, kad jūs galite uždirbti ne daugiau kaip 6,6% (plius namo vertės padidėjimas) per metus, kai atsiperkate hipotekos.

Kadangi jūs gyvenate šiame vienete, turėtumėte apskaičiuoti savo kapitalo normą, atsižvelgiant į tai, kad gyvenate turtui. Naudokite tą pačią lygtį, bet vietoj numatomų nuomos pajamų, pagrįstų nuomos sąžiningos rinkos verte, apsvarstykite, ką iš tikrųjų tikitės apmokestinti savo nuomininkams arba kambariobliams. Pavyzdžiui, jūs galite turėti du kambarioblius, už kuriuos mokate 400 JAV dolerių per mėnesį. Tokiu atveju jūsų nuomos pajamos bus 800 dolerių per mėnesį arba 9 600 USD per metus.

Faktinis grynasis veiklos pelnas

Numatomos nuomos pajamos * (tarkim, 800 JAV dolerių per mėnesį) = 9 600 USD per metus.
Karjera (pasakykite 10%) = - 960 $ per metus.
Nekilnojamojo turto mokesčiai = - 1200 JAV dolerių per metus.
Turto draudimas = - 600 $ per metus.
Bendrai naudojamos komunalinės paslaugos (jei yra) = $ 0.
Kitos išlaidos (pvz., HOA ir kt.) = - 2400 $ per metus.
Iš viso = 4440 $ per metus.

* Remiantis numatoma nuoma iš kambario kambario ar nuomininkų, kai esate namuose įsilaužimo.

Šiame pavyzdyje, namuose įsilaužimo laikotarpiu, turėsite 10000 JAV dolerių vertės 4,44% ribos.

Kainos norma, kurią turite pasiekti, priklausys nuo jūsų turimų tikslų. Namų įsilaužėlių atveju norėčiau, kad faktinis nuomos mokestis būtų mažiausiai 3-4%. Naudojant priskirtą metriką tikriausiai norėsite matyti ne mažiau kaip 5%, bet galbūt norėsite ieškoti kažko arčiau 7 iki 8%, jei esate agresyvus investuotojas.

Pinigų srautas (faktinis ir įtariamas)

Jei viršutinė norma veikia jūsų naudai (kaip nurodyta anksčiau pateiktame pavyzdyje), laikas iš tikrųjų apsvarstyti, ar tai yra jūsų namų naikinimo nuosavybė. Paprastai nuomos turto investavimas yra apie pinigų srautą, o ne apie akcijų augimą, todėl jums reikia sutelkti dėmesį į grynųjų pinigų gavimą mėnesį ir mėnesį.

Aš rekomenduoju apskaičiuoti šiuos du būdus. Pirma, apskaičiuokite metinį pinigų srautą, pagrįstą faktiniu nuomos mokesčiu, kurį jūs ketinate gauti iš kambario kambario ar nuomininkų. Šis skaičius gali būti neigiamas, tačiau jums bus gerai suprasti, kiek jūs iš tikrųjų mokėsite už būstą. Tada apskaičiuokite faktinį pinigų srautą, pagrįstą nuoma, kurią galėtumėte gauti, jei jūs negyvenate turtui.

Faktinis pinigų srautas

Faktiniai grynieji veiklos pajamos (iš ankstesnio skyriaus) (4 440 USD) padalinta iš 12 = 370 USD per mėnesį.
Mėnesinė hipotekos išmoka (100 000 USD, finansuojama 3,92% per 30 metų) = - 473 USD.
Iš viso = $ 103 per mėnesį.

Šiame pavyzdyje turto savininkas turi sumokėti 103 USD būsto išlaidoms (plius jų komunalinių paslaugų dalis).

Priskirtas pinigų srautas

Žinoma, kai jūs išeinate iš turto, jums reikia turto, kad uždirbtumėte pinigus už jus per mėnesį ir mėnesį. Tokiu atveju mes atliekame tą patį skaičiavimą, tačiau mes naudojame sąlygines veiklos pajamas (grynosios veiklos pajamos, jei jūs negyvenate turtui).

Apskaičiuotos grynosios veiklos pajamos (iš ankstesnio skyriaus) (6 600 USD) padalinta iš 12 = 550 USD per mėnesį.
Mėnesinė hipotekos išmoka (100 000 USD, finansuojama 3,92% per 30 metų) = - 473 USD.
Iš viso = 77 $ per mėnesį.

Kokio tipo pinigų srauto reikia?

Kadangi jūsų vietovių nuomos kainos pradeda didėti, jūsų piniginis srautas su jais lėtai auga (daugeliu atvejų), taigi jums nereikia daug pinigų, kad būtų galima pradėti. Idealiu pasauliu norėtumėte priskirto grynųjų pinigų srauto ne mažiau kaip 100 USD vienam turtui, bet didesnis yra geresnis.

Kadangi jūs planuojate "nulaužti namą" ir gyventi turtą keletą metų, jums gali tekti priimti mažesnį mėnesinį pinigų srautą. Būtinai būkite atsargūs. Gana paprasta pervertinti savo grynąsias veiklos sąnaudas, todėl nedidelį pinigų srautą gali suvartoti netikėtos išlaidos, įskaitant laisvas darbo vietas arba remontą.

Galutinės minties

Namų įsilaužimas gali būti puikus būdas netradiciškai pradėti kurti turtą su nekilnojamuoju turtu. Tačiau jums reikia jaustis patogiai tuo, kad nesiruošiate laikytis "tradicinių" socialinių normų.

Jei jums tinka netradicinis gyvenimo būdas, tai gali būti puikus būdas pradėti kurti turtą anksti.