Ar dauguma namų apyvartos iš tikrųjų gali atlyginti?

Neseniai vykusioje verslo konferencijoje, kurią buvau pakviesta dalyvauti svečio skyde, mūsų kolegijai buvo pateiktas tikrai geras klausimas, kurį pateikė jaunoji kolegijos studentė dėl hipotekinių mokėjimų. Klausimo pobūdis buvo toks:

Mano tėvai visada patarė man, kiek namų mokesčio galėčiau sau leisti, atsižvelgiant į mano atlyginimo procentą. Tačiau žinau, kad taisyklės pasikeitė nuo mano tėvų laiko ir dar labiau nuo finansinės krizės nuo 2008 m. Koks yra apytikslis procentas, kuris yra pageidautinas dėl savo hipotekos mokėjimo, palyginti su jų bendrosiomis pajamomis?

Oho! Koks puikus klausimas Mano pradinė mintis, kai aš pirmą kartą išgirdau šį klausimą, buvo: "Ar geriau būtų finansiškai, jei daugiau žmonių uždėtų tokius klausimus?"

Atsakymas yra: daug, daug geriau.

Eiti į knygas

Negalėdamas prisiminti tikslių rodiklių, pirmoji vieta, kurią žinojau patikrinti, buvo mano CFP® tyrimo medžiagos. Vis dėlto mano knygų lentynoje tokiose situacijose aš grįžau į skyrių "Pinigų srautai ir skolų valdymas", kad surastų mano atsakymą. Mano studijų gairėje kalbama apie dažniausiai naudojamą skolos valdymo santykį, kaip "vartotojų skolos santykis" Tai yra mėnesinių vartotojų skolų mokėjimų ir mėnesinių grynųjų (arba mokestinių) pajamų santykis. Šiuo atveju vartojimo skolos reiškia viską, kas nėra jūsų namo mokėjimas.

Atkreipkite dėmesį: Bendroji finansų planavimo pasaulio taisyklė yra tai, kad šis santykis neturėtų viršyti 20%.

Be vartotojo skolos santykio, norint nustatyti, kaip namų ūkis yra stabilus, gali būti naudojamas kitas koeficientas. Šis koeficientas apima visą jūsų skolą, įskaitant būsto skolą, kaip procentinę visų jūsų skolų dalį. Štai procentai, kuriuos šie santykiai neturėtų viršyti:

• 28% bendrosios mėnesinės pajamos už būsto išlaidas, tokias kaip nuoma ar individualus mėnesinis hipotekos mokėjimas, įskaitant pagrindines ir palūkanas už hipoteką, turto mokesčius ir namų savininko draudimo įmoką (PITI)
• 36% bendrosios pajamos iš visos skolos, įskaitant išlaidas ir vartotojų skolas.

Primename, kad neturėtumėte viršyti šių procentų.

Vartotojų skolos santykio pavyzdys (Tai bandomasis klausimas iš CFP® egzamino):

Jonas pagamina 80 000 JAV dolerių per metus kaip inžinierius. Šiuo metu jis sutaupo 10% savo įmonės 401k plano. Jis gyvena kuklys namuose, kur jo mėnesinė hipotekos išmoka yra 1500 USD ir apima mokesčius ir draudimą. Remiantis šiais duomenimis, koks yra Džono pajamų, skirtų būsto išlaidoms, santykis?

Prisiminkite, kad santykis apima "bruto pajamas", taigi tai, kad jis atideda 8000 JAV dolerių į savo 401k, nėra svarbus. Jo atveju būsto išlaidų santykis yra 22,5% (1,500 USD padalintas iš 6 666 JAV dolerių - jo mėnesinės pajamos).

Gerai, dabar, kai mes turėjome padorų supratimą apie tai, ką finansų planuotojai mano, kad yra tinkamas jūsų hipotekos mokėjimo procentas jūsų bendrosioms pajamoms, maniau, kad būtų malonu gauti nuomonę iš kitokios perspektyvos.

Susisiekite su banku

Aš susisiekiau su mano bankininku, kuris buvo labai naudingas, jei padėjome mums pasiruošti finansavimo veiksmams, kurių mums reikėjo norint pastatyti savo pirmąjį namą. John Streuter, kurio liaudies nacionalinis bankas jau daugiau kaip 25 metus dirba hipotekos rinkoje, todėl žinojau, kad jis galėjo sužinoti, kaip pramonė išsivystė per metus.

Prieš pradedant dirbti čia yra keletas dažniausiai vartojamų terminų ir jų apibrėžimų šioje pramonės šakoje:

• PITI - pagrindinė / palūkanos / mokesčiai / draudimas
• PTI - mokėjimas į pajamas
• MOTI - mėnesiniai įsipareigojimai, įskaitant mokesčius ir draudimą (t.y. mokesčiai ir namų savininkų draudimas)
• DTI - skolos į pajamas
• PITI santykis ir PTI santykis yra vienodi ir taip pat vadinami "front-end ratio".

MOTI santykis ir DTI santykis yra vienodi ir dažnai vadinami "atgaliniu santykiu". Jie yra tarpusavyje keičiami, todėl tiesiog priklauso, kas jūs kalbate, kokia kalba jie naudojasi. Su kuo jūs kalbėsite, kartu naudosite PITI ir MOTI, kartu su PTI ir DTI, arba tarpusavyje ir pabaigoje, nes jie aptaria šiuos santykius. Labai retai jie nenaudos vienoje iš šių trijų grupių.

Aišku kaip purvas? Geras 🙂 Mūsų diskusijoje aš naudoju PTI (mokėjimas į pajamas) ir DTI (skolos prie pajamų).

Hipotekos santykių raida

Aš tikiu, kad santykiai vystėsi daug mažesniais skaičiais, tačiau kaip atskaitos taškas buvau hipotekos versle nuo 1985 m., Ir tai bus mano diskusijos pradžia.

Kai paskolos buvo pasirašytos prieš 25 val., Mūsų naudojami santykiai buvo 25% PTI (mokėjimas į pajamas) ir 35% DTI (skolos prie pajamų). Paskolas paskolos pareigūnas atliko rankiniu būdu ir paprastai jį patvirtino arba du paskolų pareigūnai, arba paskolų komitetas. Santykiai buvo labai retai leidžiami viršyti, tačiau buvo sukurtos sistemos išimtims. Kažkur 80-ųjų pabaigoje / 90-ųjų pradžioje rodikliai padidėjo iki 28% PTI ir 36% DTI įprastoms paskoloms ir vyriausybės paskoloms (FHA, VA, USDA-RD) buvo 29% PTI ir 41% DTI (vyriausybės paskolos naudojamos PITI - MOTI lingo). Oficialiai, kad rankiniu būdu paskolos, kurioms suteiktos paskolos, vis dar egzistuoja šios dvi santykių ribos (28/36 ir 29/41).

90-ųjų sprogimas

Sprogimas prasidėjo 90-ųjų pradžioje, kai FICO balai tapo įprasti šioje pramonės šakoje, o trys pagrindiniai nacionaliniai kreditų biurai (dažnai vadinami kapinynais) vystėsi. Prieš tai bankas paprašė iš vienos vietinės kreditų tarnybos agentūros pateikti hipotekos paskolų būstui įsigyti (RMCR) .

Vietos kreditų tarnybos agentūra paprastai būtų susieta tik su viena iš nacionalinių saugyklų. Pavyzdžiui, daugelį metų mes turėjome vietinę agentūrą, įsikūrusią Mt Vernon, kuri buvo susieta su "TransUnion" St. Louis filialu. Daugelis paskolų iš Pietų Ilinojaus naudojo šią paslaugą, todėl beveik visi mūsų regionai naudojo "Trans Union" ataskaitas.

Kadangi kompiuterių amžius išsiplėtė ir prasidėjo FICO balai, visos mažos regioninės kredito tarnybos agentūros uždarė, nes bankai galėjo gauti kredito informaciją per kompiuterio atsisiuntimą iš vienos didžiausių saugyklų ("TransUnion", "Equifax" ir "Experian").

Per labai trumpą laiką saugyklos pradėjo siūlyti "trijų sujungimų" ataskaitą, kuri reiškia, kad jos prijungė savo kompiuterį ir sujungė kliento informaciją, pranešė apie tai vienoje glaustoje ataskaitoje, o ne trijose skirtingose ​​ataskaitose. Taigi, iki 90-ųjų vidurio, antrinės rinkos draudimas pradėjo reikalauti "trijų sujungimų" ataskaitos, kad būtų galima visiškai suvokti paskolos gavėjo kredito istoriją.

Negalima pamiršti Freddie ir Fannie

Visa tai veda į 90-ųjų vidurį ir pabaigą, kai Freddie Mac ir Fannie Mae sukūrė kompiuterizuotus modelius, skirtus pasirašyti, vadinamą "Automatizuotos rizikos draudimo sistemos" arba "AUS". Freddie Mac pavadino "Loan Prospector" (LP) ir Fannie Mae pavadino "Desktop Underwriter" (DU).

Šios sistemos galėjo surinkti klientus pagal tuos kredito balus, kredito istoriją, neapmokėtą kredito sumą, kredito kortelių apribojimus ir kredito kortelių likučius, paskolos ir vertės santykį, PTI santykį ir DTI santykį.

Iki šios dienos tikslūs balų skaičiavimo modeliai tiek kredito balai, tiek AUS yra nuosavybės paslaptys, ir, kaip skolintojai, mes galime tik spėti, kokie yra svarbūs veiksniai, kurie patenka į šiuos modelius. Manoma, kad modeliuose yra daugybė veiksnių, tačiau tie, kuriuos aš pasakiau, akivaizdūs. Su šiais AUS modeliais paskolos gavėjas buvo įvertintas kaip Priimtinast arba a Atsargiai.

Priimkite tai reiškia, kad jei visa informacija buvo patvirtinta, klientas buvo patvirtintas parduoti Fannie ir Freddie. Atsargiai reikia rankiniu būdu paskolos, kuri naudojama pagal senus rizikos draudimo standartus, kurių santykis yra 28/36. Su AUS atėjimu, Fannie ir Freddie leido savo modeliams išplėsti santykius iki 33% PTI ir 40% DTI.

Fannie / Freddie nepriėmė kelerių metų, kad galėtų tiksliai suderinti savo modelius, atsižvelgdami į prieigą prie statistinės informacijos, kurią jie ir kredito biurai gavo dėl įsipareigojimų neįvykdymo tikimybės, derindami kredito balų informaciją su AUS informacija. Taigi labai greitai mes galėjome apdrausti skolininkus, naudodamiesi AUS, santykiu 33/45, tada - 35/49 santykiu.

Žiūrėk: čia ateina "Sub-prime"

Iki 2000 m. Sprogo neatitinkantys arba ką mes vadiname "sub-prime" skolintojais. Naudodami hibridinius AUS modelius (vadinamą "Desktop Originator", "DO"), mes matėme, kad pramonė pradeda ignoruoti PTI santykį, o DTI santykis išaugo iki 55%.

Sub-prime skolintojai galėtų pritarti skolininkams, kurių DTI santykis yra toks pat kaip 60-70%.

Netrukus po to, kai galvoju iki 2003 m., Fannie ir Freddie buvo tokie įsitikinę savo AUS modeliais, kad pradėjo "santykio atsisakymo" procesą. Jei jų AUS modelis laimėjo klientą kaip "Accept", galite ignoruoti PTI ir DTI santykį.

Jų teiginys yra tas, kad "LP & DU" atsižvelgė į klientų santykius ir kitus veiksnius nustatydama įsipareigojimų neįvykdymo tikimybę. Taigi jūs turėjote klientų, turinčių didelę kreditą ir didelę nuosavą kapitalą, kuris teoriškai galėjo būti patvirtintas 100% DTI. Tokiu būdu atidaromos visos paskolos "be pajamų - be turto" ir paskolos "nurodytos pajamos".

Čia ateina burbulas

Iki 2007 m. Būsto burbulas pradėjo nutekėti, ir nors mes vis dar veikėme dėl atsisakymo santykio, galite pamatyti, kad AUS modeliai pradeda sugriežtinti DTI santykį ir retai gaus Accept virš 55%. 2008 m. Visi žinome, kad būsto burbulas sprogo, įkvėpė rinką, o kiekvieną mėnesį, kai rinka pablogėjo, "Fannie & Freddie" beveik kas mėnesį tiksliai derino AUS modelius. Per labai trumpą laiką matėme, kad DTI santykis sumažėjo iki 49%, o vėliau 45%.

Skolos koeficientai šiuolaikinei dienai

Šiandien mes iš tiesų turime daug skirtingų santykių, kuriais gyventi. Standartas rankiniam draudimo įmokoms yra 28% PTI ir 36% DTI įprastoms paskoloms ir 29% / 41% vyriausybės paskoloms.

Redaktoriaus pastaba: Man atrodo juokinga, kad koeficientai sugrįžo į pradinius santykius, nustatytus mano CFP® studijų vadovuose.

Dėl AUS pasirašymo PTI vis tiek netaikomas, jei mes gauname "Accept" mūsų AUS profilyje. Paskolos gavėjams, turintiems aukštą kredito balą ir 20% ar daugiau nuosavybės, leistinas DTI gali siekti net 49%. Dėl konsolidavimo refinansavimo arba išperkamosios nuomos, maksimalus leidžiamas DTI yra 45%. Skolininkams, turintiems mažiau kaip 20 proc. Nuosavybės vertybinių popierių, kuriems reikalingas PMI, maksimalus leistinas dydis yra 42 proc., Tačiau tais atvejais, kai kredito balas yra didesnis nei 740, SSI bendrovė gali atsisakyti sutarties ir leisti iki 45 proc.

Tai suteikia jums savo 25yr istoriją hipotekos pramonėje. Jei viską suprasite, tai yra keletas hipotekinių kompanijų, kurios norėtų jus samdyti. Per pastaruosius 2 metus aš mačiau daugiau pakeitimų, kuriuos per pastarąjį dešimtmetį žiūriu iki 2008 m. Kompiuteriai, kurie vis dar kaupia skolininkų tikimybės nevykdymo tikimybės statistiką, mes ir toliau matysime, kaip pramonė vystosi.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Noriu padėkoti Jonas už praeities 2 ir pusės dešimtmečių dalijimąsi hipotekos pramonės patirtimi. Manau, kad didžiausia ištrauka yra paprasta: gyventi savo lėšomis. Tiesiog todėl, kad jums leidžiama skolintis daugiau, nereiškia, kad turėtumėte. Tai kur prasideda sveikas protas. Pasitikėkite savo žarnyne, prieš pradėdami imti hipotekos mokestį, kuris potencialiai gali ištrinti jus.