Kaip pridėti nekilnojamąjį turtą į jūsų investicijų portfelį

Tai "BiggerPockets.com" "Brandon Turner" svečias

Yra daug būdų, kaip pasitraukti iš turtingųjų.

Atsargos, investiciniai fondai, pastatų verslas ir daugybė kitų "investicinių priemonių", kuriuos galite atlikti, kad atvyktumėte į atsipalaidavusią ir turtingą išėjimą į pensiją.

Tačiau, nors dauguma profesionalų supranta, kad sutaupysite didelę jūsų darbo užmokesčio dalį ir investuoti į akcijų rinką gali padėti jums ten patekti, daugelis nesupranta, kaip pridėti nekilnojamąjį turtą į šį portfelį, neužbaigdami pavargusio, užimto ​​savininko, turintys daugiau problemų nei laikas.

Būtent dėl ​​šios priežasties aš noriu šiandien pasidalinti savo mintimis su jumis apie tai, kaip galite pridėkite nekilnojamąjį turtą, investuojantį į jūsų portfelį paspartinti savo santaupas, pridėti prie savo grynosios vertės ir išeiti į pensiją su didesniu investiciniu portfeliu.

Nekilnojamojo turto investavimo pagrindai

Prieš nardydami pernelyg giliai į "investicijų į nekilnojamąjį turtą" specifiką, leiskite man greitai trumpai suprasti, kaip žmonės uždirba pinigus į nekilnojamąjį turtą.

Pačia prasme, dauguma investuotojų perka nekilnojamąjį turtą ieškodami dviejų dalykų:

• Pinigų srautas - papildomos pajamos, likusios po to, kai visos išlaidos buvo sumokėtos;
• Pagarba - nuosavybės vertybiniai popieriai statomi kaip turto vertės padidėjimas ir / arba paskola yra sumokėta.

Akivaizdu, kad yra kitų interesų, pavyzdžiui, mokesčių lengvatų, ieškančių alternatyvos investuoti į akcijų rinkąar asmeniniai poreikiai (pvz., rūpinimasis pagyvenusiais tėvais), tačiau pagrindinis pinigų srautas ir dėkingumas yra du gero nekilnojamojo turto investicijų veiksniai. Kai kurie investuotojai labiau linkę siekti didžiausio grynųjų pinigų srauto, o kiti orientuoti daugiausia į tai, kad jie vertinami.

Nors abiejų terminų ne visada skiriasi viena su kita, paprastai jūs pastebėsite, kad savybės, turinčios didesnį pinigų srautą, turi mažesnę galimybę vertinti, nes jos yra daugiau "valdymo intensyvioje" vietovėse, kurios nedaug padidina vertę taip greitai.

Taigi, kaip potencialus investuotojas, investicijos į nekilnojamąjį turtą, kurią jūs ketinate patekti, labiausiai priklausys nuo jūsų strategijos, asmenybės ir laiko.

Aš asmeniškai manau, kad pirkimas pagrįstas pinigų srautais, BET perkant tokias vietoves, kuriose yra įmanoma pagyvinti.

Nenoriu turėti turtą, kuriame man rūpi tik šaudyti, norint vairuoti, bet kiekvieną mėnesį man taip pat svarbu užtikrinti stabilų investicijų grąžą.

Galų gale jūsų įeinanti investicija priklauso nuo jūsų - bet aš labai rekomenduoju (bent jau pradžioje) planuojate pinigų srautą ir dėkojame už "apledėjimo ant tortą". Tokiu būdu jūs užtikrinate pelningą investiciją su minimaliu pavojumi.

Nekilnojamojo turto investicijų tipai:

Aš tikiu, kad jūs pažįstate ką nors, kas valdo arba galbūt jau turi vienos šeimos nuomos. Puiku! Tačiau negalima supainioti idėjos, kad yra vienintelis šeimos namas, kuris yra vienintelis nekilnojamojo turto investavimo vietos žaidėjas. Iš tikrųjų yra daugybė skirtingų būdų, kuriuos galite naudoti investuoti į nekilnojamąjį turtą su skirtingais sunkumais, rizika, atlygiu ir laiko reikalavimais.

Ir atminkite, kad apie kiekvieną variantą čia galima įsigyti kaip įprastą sąrašą, a trumpas pardavimas arba a uždarymas.

Pažvelkime į kelias iš šių dabar:

Vienvietis namelis

Kaip minėta pirmiau, tai yra labiausiai paplitęs nekilnojamojo turto tipas, kurį daugelis žmonių yra susipažinę. Vieno šeimos namai yra gražūs, nes jie yra lengvai (ish) įsigyti, lengvai parduoti, lengvai finansuoti ir lengvai išsinuomoti. Čia visada tenka žmonėms gyventi, taigi vieno šeimos namuose gali būti užtikrintas saugumas ir geros galimybės suprasti.

Tačiau vienos šeimos namai taip pat ne visada teikia didžiausią investicijų grąžą (padidėjimas ir pinigų srautai), gali būti lengvai sunaikinti blogi nuomininkai, o dėl didėjančios konkurencijos nekilnojamojo turto rinkoje gali būti sunku rasti reikiamas savybes jūsų kriterijai.

Mažos daugiabučio namo savybės

Šios savybės turėtų apimti dvipusio, triplekso arba 4-pletų ir rasti beveik kiekvienoje Amerikos bendruomenėje, nors kai kuriose apylinkėse ir daugelyje kitų yra daug daugiau.

Šios savybės gali būti lengvai perkamos, finansuojamos ir parduodamos kaip vienos šeimos nuosavybės, tačiau mažesnė konkurencija (dauguma namų pirkėjų to nenori ieškoti) ir "masto ekonomija", kai yra daugiau kaip vienas vienetas .

Šios savybės gali būti labiau "valdomos" intensyvesnės nei vienos šeimos namai, bet jei jie yra tinkamai įsigyti, tai gali užtikrinti gerą pinigų srautą ir stabilų investicijų grąžą.

Didelės daugiaformės savybės

Tai dideli apartamentų kompleksai, kuriuos matote, nuo 5 vienetų iki šimtų. Šios savybės finansuojamos iš visiškai kitokio banko padalinio (komercinės, o ne gyvenamosios paskirties paskolos) ir gali prireikti aukštų mokėjimų, trumpesnio termino ir didesnių palūkanų normų.

Paprastai šias savybes valdo profesionalus nekilnojamojo turto valdytojas (arba gyvas vadybininkas, kaip ir mano 24-vietiškų apartamentų komplekso atveju), taigi daugiau investuoja į "rankas".

Komercinės investicijos

Komercinės patalpos skambėjo iš prekybos centrų, patogių parduotuvių, restoranų ir dar daugiau. Panašiai finansuojant dideles daugiabučio namo savybes, 20-40% yra tipiniai įmokos reikalavimai, ir vėl, komercinis departamentas yra tas, su kuo norite kalbėtis su banku.

Komercinės paskirties turtas yra ilgalaikio nuomos nauda, ​​tačiau laisvos darbo vietos dažnai gali būti nuo kelių mėnesių iki metų.

Mokesčių lengvatos

Kai nekilnojamojo turto savininkas atsisako sumokėti savo mokesčius, savivaldybė gali įkeisti turtą, parduoti šį turto suvaržymą investuotojui, o tada investuotojas gali gauti palūkanas už skolingas pinigus. Ši sistema tikrai gali būti investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas "nėra tualeto", bet mokymasis rasti tinkamą mokesčių lengvatų rūšį gali būti pats menas.

Pastabos

Kitas būdas investuoti be "savininko" - nekilnojamojo turto įrašas yra sukurtas, kai skolintojas finansuoja nekilnojamojo turto sandorį ir gauna palūkanas iš šios paskolos. Šios pastabos gali būti pateiktos, nusipirktos arba parduodamos kaip nekilnojamasis turtas.

Toks investavimas gali būti beveik visiškai "pasyvus", bet gali kilti rizika, kad paskolos gavėjas neįvykdys paskolos, todėl reikės brangesnės uždarymo.

Įsigijimo ir pardavimo hipotekos pažymos yra labai panašios į investavimą į vienodo dydžio paskolas, kurias mėgsta kompanija Skolinimo klubas ir Prosperas.

Sverto investavimas į nekilnojamąjį turtą

Tai reiškia, kad norint paskatinti ar nenaudoti sverto.

Nekilnojamojo turto investavimas suteikia unikalią pranašumą prieš daugumą kitų rūšių investicijų - tai yra sverto galia. Žinoma, atsargų galite nusipirkti maržoje ir pridėti šiek tiek sverto, tačiau tik nekilnojamasis turtas leidžia jums nusipirkti tik 20% (10% su kai kuriomis programomis ir 3,5%, jei planuojate gyventi turtui).

Tai reiškia, kad turite galimybę gauti 100% vertės, bet tik turi sumokėti už 20% turto. Tačiau tai taip pat reiškia, kad galite prarasti 100% vertės sumažėjimo, jei kainos sumažės, visiškai naikinsite įmoką.

Asmenin ÷ je finansin ÷ je bendruomen ÷ je išlieka didelių diskusijų d ÷ l to, ar naudinga naudoti skolą kaip finansinį svertą, pvz., 20 proc. Sumažinimas ir likusio investicinio turto finansavimas, yra gera idėja ar ne. "Sumanios skolos" naudotojai linkę žvelgti į matematiką ir atkreipti dėmesį į tai, kad jei galite skolintis, tarkim, 5 proc., O 15 proc. - išeisite į priekį. Be to, naudodamasis savo pinigais ir surasdamas neįtikėtiną sandorį, užtikrinančią gerą pinigų srautą, jūsų investicijų grąža gali būti didelė.

Tačiau priešininkai skolai ir svertui žvelgia į problemą dėl skolų daugumai vartotojų ir atkreipia dėmesį į tai, kad, kaip teigia Dave'as Ramsey, jis sako, kad "100 proc. Turto uždarymo praėjusiais metais įvyko žmonėms su hipoteka".

Pasirinkimas pasinaudoti ar nenaudoti sverto yra griežtai asmeninis ir kažkas nusprendžia tarp jūsų, jūsų šeimos ir jūsų asmeninės finansinės padėties. Nesvarbu, ar pasirenkate naudoti skolą, aš labai rekomenduoju jums išmokti viską, ką galite padaryti, apie savo numatomą investicinę avenue, prieš nuskurdami bet kokius pinigus, taigi jūs padidinsite savo šansą į sėkmę ir pelną.

Padaryk savo planą

Kai atradę savo konkrečią nekilnojamojo turto investicijų nišą ir nusprendėte, kaip planuojate finansuoti savo sandorį, jūsų kitas žingsnis yra plano sudarymas. Kaip visada sakau, jūs nevažiuokite iš Kanados į Peru, žinodami tik tai, kad tai Pietų šalis - jums reikia plano, plano. Žemėlapyje laikomas tinkamas kelias nuo galinių taškų ir padeda lengvai pamatyti, kur yra kita stotelė.

Renkantis investuoti į nekilnojamąjį turtą, plano svarba yra tokia pat svarbi. Jums reikia nuspręsti, kokio tipo investicijų į nekilnojamąjį turtą norite verstis (kaip aptarta aukščiau) ir kaip jūs planuojate finansuoti šias investicijas (taip pat minėta pirmiau). Kitas - svarbu savo plane nurodyti savo finansinius reikalavimus šiai investicijai taip pat.

Manau, kad skaičiavimas, kurį norėčiau panaudoti tiriant potencialias investicijas į nekilnojamąjį turtą, vadinamas "50% taisyklėmis". Ši taisyklė nurodo, kad bet kokių investicijų į nekilnojamąjį turtą išlaidos paprastai sudaro apie 50% visų pajamų, neįskaičiuojant skolos sumokėjimo. Tai reiškia, kad jei 4-Plex duos pajamų 2000 dolerių per mėnesį, galite manyti, kad 1000 JAV dolerių per mėnesį išeis į išlaidas, paliekant jums 1000 dolerių kaip pinigų srautai (jei nėra hipotekos) arba sumokėti hipoteką. Jei jūsų skolos mokėjimas buvo 600 USD per mėnesį, jūs galite pagrįstai tikėtis, kad šiuo metu pinigų srautas bus 400 USD per mėnesį.

Naudodamiesi šia nykščio taisykle (ir nepamirškite, kad tai tik paprastoji taisyklė, o ne evangelijos tiesa, todėl visada turėkite tikslių skaičių bet kurioje konkrečioje jūsų analizuojamoje nuosavybėje), galite sužinoti savo investicijų grąžą ir nuspręsti, ar nuosavybė verta siekti. Anksčiau pateiktame pavyzdyje, jei aš sumokėjau 20 000 JAV dolerių už įmoką už šį turtą, kuris pinigų srautą tiekė 400 dolerių per mėnesį (4800 USD per metus), aš norėčiau pamatyti 24% grynųjų pinigų grąžą iš šio turto , neįskaitant ateityje gautos naudos iš vertės.

Nustatydami savo finansinius kriterijus, jūs galite greitai perkratyti 90% nekilnojamojo turto pasiūlymų, kurie nėra geri pasiūlymai, ir sutelkti dėmesį tik į tuos, kurie jums suteiks jums reikalingų investicijų grąžą.

Savivalda ir nuosavybės valdymas

Galiausiai turėsite nuspręsti, ar norite patys valdyti savo turtą.

Jei norėtumėte tuo pačiu metu nusipirkti vienos šeimos namų ir turėti daug laisvo laiko, tai padaryti nėra labai sunku. Tačiau jei planuojate įsigyti keletą savybių ir didinti savo investicijų portfelį - arba jūs tiesiog neturite daug laiko, įsitikinkite, kad planuojate turėti gerą nekilnojamojo turto valdymo sistemą ir atitinkamai biudžetą.

Turėkite omenyje, kad dauguma įsigytų nuosavybės buvo banko atpirkimo sandoriai, kuriuos nusipirkau po to, kai savininkas prarado savo turtą bankui.Tai įrodo, kad ne visada lengva būti savininku ir lengva patekti į galvą. Jei neturite kantrybės susidoroti su sudėtingomis nuomininkų situacijomis ir žiniomis, kad galėtumėte tinkamai elgtis su šiomis situacijomis, aš labai rekomenduoju gauti kvalifikuotą nekilnojamojo turto valdytoją.

Jei planuojate valdyti save, įsitikinkite, kad tinkamai ekranojate savo nuomininkus, suvokdami, kad geriau palaukti tinkamą nuomininką, nei pritvirtinti blogą nuomininką, kuris vėliau sukels didelių finansinių problemų. Jei norite gauti daugiau informacijos apie nuomininkų atranką, būtinai perskaitykite antrą ilgiausią įrašą, kurį kada nors parašiau "Nuomininko atranka: galutinis vadovas".

Kur eiti iš čia

Nesvarbu, kokio tipo nekilnojamojo turto investavimui planuojate įsitraukti į įmonę, labai rekomenduoju ištirti viską, ką galite padaryti, jei esate geras investuotojas, prieš išleidžiant pinigus į jį. Nekilnojamojo turto investavimas yra ne taip pasyvus, kaip ir kitų investicinių priemonių, tačiau grąža gali padaryti daugumą kitų investicijų iš vandens, kai bus padaryta teisingai, ir kai turėsite tvirtą planą ir investuosite į žvalgybos tarnybas. Grynųjų pinigų srautas, kurį gaunate iš savo nuosavybės, gali greitai pridėti tūkstančius savo taupomąją sąskaitą be darbo dienos. Tai gali padėti jums išeiti į pensiją greičiau arba bent jau išeiti į pensiją, gaunant daugiau pajamų, daugiau turimų lėšų ir daugiau patirties.

Čia yra daug knygų, podcast'ų, forumų, tinklaraščių, nekilnojamojo turto klubų ir kitų puikių švietimo šaltinių, ir dauguma jų yra nemokami. Informacija buvo demokratizuota, todėl pasinaudokite puikiais ištekliais internete. Jums nereikia tapti ekspertu, bet kai tik pasirinksite konkretų investicijų į nekilnojamąjį turtą būdą - bent jau susipažink su šia specifine niša. Rasti, užduoti klausimus (pvz., Komentarų skiltyje, esančiose po tokiais epiciniais pranešimais kaip šis ... patarimas apie užuominą ...) ir susipažinti su vietiniais investuotojais, kurie gali padėti jums pasiekti, iš kur dabar esate, kur norite būti.

Jūsų išėjimas į pensiją yra jūsų, kad tai padarytumėte. Nebijokite pridėti naują transporto priemonę į savo portfelį, ir, tikiuosi, aš padariau bylą, kad nekilnojamojo turto turėtų būti ta transporto priemonė.

Leiskite man žinoti toliau pateiktose pastabose, jei investuosite į bet kokį nekilnojamąjį turtą - kodėl ar kodėl ne, ir kitus klausimus ar pastabas.

Brandonas Turneris (G +) yra aktyvus nekilnojamojo turto investuotojas ir socialinių tinklų investicijų į nekilnojamąjį turtą vyresnysis redaktorius BiggerPockets.com. Brandonas turi rašyti epines ilgas dienoraščio įrašus, tokius kaip jo "Rocket Lawyer.com" apžvalga arba populiari nemokama "eBook" versija "Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing".