Kaip investuoti į Crowdfunded nekilnojamąjį turtą įtakoja jūsų mokesčius

Per pastaruosius keletą metų "Crowdfunding" nekilnojamojo turto įsigijo plačiai. Patirtis ir nepatyrę patys visi neria į šią unikalią galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Kokie yra mokesčių padariniai investuojant į nekilnojamojo turto perkraustymą? Ar apmokestinamas kaip akcijų? CD? Verslas?

Atsižvelgiant į investicijų tipą, atsipirksime, kaip nekilnojamojo turto srautas yra apmokestinamas.

Šiame straipsnyje aptariami keli skirtingi scenarijai, padėsiantys jums sužinoti, kaip apmokestinamos investicijos į investicijas į nekilnojamąjį turtą.

Investicijų struktūros

Pirmiausia pažvelkime į keletą skirtingų struktūrų ir investuotojų tipų, kurie dažniausiai būna investavimas į nekilnojamąjį turtą.

Investicijoms į nekilnojamąjį turtą, kuriuose yra daugybė lėšų, yra dviejų tipų investuotojai: akredituotos ir neakredituotos.

Akredituotas investuotojas turi daugiau galimybių investuoti nei ne akredituotas investuotojas, bet taip pat kelia daugiau rizikų. SEK taisyklė 501 straipsnyje D apibrėžia akredituotą investuotoją.

Šie investuotojai per pastaruosius dvejus metus gauna mažiausiai 200 000 JAV dolerių ir grynoji vertė yra daugiau nei 1 milijonas JAV dolerių.

Kai kurios nekilnojamojo turto perkraustymo svetainės leidžia tik akredituotiems investuotojams investuoti į savo projektus.

Projektai, kuriuos akredituotas investuotojas dažnai investuos, vadinami nuosavybės projektais. Tai reiškia, kad investuotojas iš tikrųjų tampa partneriu bendrovei, kuri dažnai yra LLC (ribotos atsakomybės bendrovė) arba LP (ribotas partneris).

LLC tada investuos į konkrečius nekilnojamojo turto projektus.

Pelnas ir nuostoliai iš LLC srauto investuotojams. Dėl šio srauto LLC nemoka jokių mokesčių. Vietoj to moka mokesčius investuotojai.

Kita paplitusi nekilnojamojo turto perdraudimo forma yra per skolas. Tokio tipo investicijoms investuotojams nereikia būti akredituotos ir neturi nuosavybės įmonėje. Su skolos investicijomis investuotojai gauna palūkanas.

Dauguma skolos struktūrų leidžia investuotojui įsigyti fondo akcijų, kartais vadinamų eRIT. Šiame scenarijuje jis yra panašus į investavimą į akcijas arba CD.

Mokesčių įtaka verslo / sandorio struktūrai

Ne akredituotas investuotojas, įsigijęs fondo akcijų, turi paprastą mokestinį poveikį.

Jie gauna 1099-INT iš viešai parduodamos nekilnojamojo turto bendrovės, kuria jie investuoja ir apmokestinami pagal įprastą pelno mokesčio tarifą.

Jei investuotojas investuoja į kelis fondus, jų investicijas galima sujungti į vieną 1099-INT, o ne gauti individualų 1099-INT kiekvienam fondui.

Investuotojams, kurie investuoja į investicijas į akcijas, viskas tampa sudėtingesnė. Šie investuotojai gaus K1 mokesčių formą. K1 yra pajamos iš verslo partnerių.

Paulas Sundinas, CPA ir mokesčių strategas, interviu su "RealtyShares.com" dėl "LLC" ir "K1" santykio, parengė interviu "... struktūroje, kurioje LLC, atsiprašau," RealtyShares "investuotojai investuoja į" RealtyShares LLC ", kuri savo ruožtu investuosime į rėmimo ar rėmėjo sandorį, tai bus "RealtyShares" [grupės] partnerystės grąža, todėl K-1 išeina iš šio konkretaus sandorio, o atskiri investuotojai pateiks mokesčių lengvatas. "

Nuosavybės investuotojai taip pat gali gauti palūkanų pajamas ir (arba) kapitalo prieaugį. Palūkanų pajamos gali būti paprastos pajamos, kaip minėta anksčiau.

Kapitalo prieaugis iš ilgesnių nei vienerių metų investicijų laikomas ilgalaikiu ir apmokestinamas palankesniu 15% arba 20% tarifu.

Kai kurie žmonės mano, kad jie negali reikalauti nuostolių iš savo "K1". Tai nėra visiškai teisinga. Pasyvieji nuostoliai K1 gali kompensuoti tik kitokias pasyvias pajamas. Ne investicijų pajamos. Pasyvieji nuostoliai gali būti perkeliami į kitus metus.

Nuosavybės sandoriai, kurie turi ketvirčio paskirstymą (grynųjų pinigų srautas), gali būti apmokestinami kaip pajamos. Dėl investicijų įsigijimo ir laikymo (ilgalaikio) pinigų srautas gali būti kompensuojamas nusidėvėjimu ir kitais atskaitymais, dėl kurių gali atsirasti nuostolių.

Ilgalaikių investicijų pabaigoje, paprastai, kai turtas parduodamas, pajamos arba nuostoliai iš turto srauto investuojami į K1.

Federalinis vs valstybiniai mokesčiai

Dėl nuosavybės vertybinių popierių investuotojų jie gali būti priskiriami valstybei, kuri negali būti jų gyvenamosios vietos valstybė. Tai gali skirtis priklausomai nuo valstybės. Jei valstybė vykdo emisiją, investuotojai turės pateikti grąžinimą su ta valstybe.

Šiuo atveju investuotojo rezidavimo valstybė dažnai teikia paskolą ar paskirstymą.

Valstybėms, neturinčioms pajamų mokesčių, gali būti reikalaujama pranešti apie tai.

Išvada

Kaip matote, gali būti, kad daugelis iš jų atsiranda dėl mokesčių, susijusių su investicijomis į nekilnojamąjį turtą, ypač investuojant į nuosavybę, kai investuotojai gauna K1.

Paprasčiausias mokestinis scenarijus yra neakredituoti investuotojai, investuojantys į fondus.

Jie gauna 1099-INT ir moka paprastus pajamų mokesčius. Tai nėra labai skiriasi nuo 1099-INT gavimo už palūkanų pajamas kompaktiniame diske.

Žinoma, kiekviena mokesčių situacija yra kitokia. Geriausia dirbti su CPA, kad galėtumėte geriau suprasti savo unikalų mokesčių scenarijų, ir tai turės įtakos nekilnojamojo turto srautui.

Ar investuojate į viešai parduodamą nekilnojamąjį turtą ar kada nors tai apsvarstytumėte?