Nuotykiai nekilnojamojo turto: 14 Pamokos iš atsitiktinio Condo Flip

Skirtingai nuo daugelio kitų investicijų, nekilnojamasis turtas suteikia jums daugiau galimybių nei tik perkant ir tikėdamasi parduoti daugiau: galite išsinuomoti kambarius už pajamas, tobulinti ir apversti, arba finansuoti pardavimą, kad gautumėte didesnę kainą. Dėl nenumatytų aplinkybių gali tekti apsvarstyti galimybes, kurias galbūt neturėjo galvoje, kaip rodo mano istorija.

2012 m. Rugpjūtį mano žmona Ana ir aš panaudojome mūsų sutaupytas lėšas nusipirkti būstą virš mūsų, Neapolyje, Floridoje, už 70 000 JAV dolerių. Nors tai nebuvo daug, mes supratome, kad būtų malonu, kad nuoma būtų tokia arti, kad būtų lengviau valdyti. Tai buvo A planas: nusipirkite, pataisykite ir išsinuomokite būstą.

Žinoma, jei viskas vyktų sklandžiai, aš raštu kitą pranešimą. Tačiau, su nekilnojamuoju turtu, dažnai turėsite išnagrinėti planą B, planą C ir kitas kūrybines galimybes, kaip matysite, kol mes pateiksime savo "planą D.". Štai kas nutiko - ir kaip jūs galite išmokti iš savo patirties, kai būsite pasiruošę išnuomoti savo būstą.

Perkant butą į apyvartą

Jei nebūtų naudotoja, peržiūrėjusi šią vietą su mumis, mes galėjome pasitraukti iš sandorio dėl to, kiek dalykų reikėjo ištaisyti.

Tačiau jis buvo įsitikinęs, kad visa tai galėtų būti padaryta apie 6000 JAV dolerių. Neseniai jis laimėjo 1 mln. Dolerių Floridos valstijos loterijoje ir tiesiog dirbo meistrų darbo ne visą darbo dieną, todėl tai galėjo prisidėti prie jo paprastai optimistinės perspektyvos. Bet kokiu atveju jo "galintis" požiūris buvo viltingas, todėl planavome uždarymą.

Pasakė mūsų nekilnojamojo turto agentas, taip pat optimistas turėtume sugebėti išsinuomoti vietą už 1 100 JAV dolerių per mėnesį. Ji nurodė skelbimą kitam mūsų komplekso vienetui, kurio savininkas paprašė sumokėti 1100 USD per mėnesį. Popieriuje atrodo, kad pinigų srautas būtų apie 600 dolerių per mėnesį.

Saugokitės papildomų išlaidų

Prieš uždarymą atvykome į "Condo Association" susitikimą, kuriame buvo paskelbta, kad mokesčiai padidės nuo 320 dolerių iki 340 dolerių per mėnesį. Be to, pareigūnai persikėlė į federalinių potvynių žemėlapių liniją, išvedę mus šiek tiek didesnės rizikos zonoje, todėl papildomas draudimas būtų 600 dolerių per metus.

Šios papildomos išlaidos reiškia, kad prognozuojamas pinigų srautas sumažėjo 70 JAV dolerių per mėnesį (jau nekalbant apie tai, kad mes turėjome mokėti papildomai 840 dolerių per metus mūsų pačių vietoje).

Mes rimtai nusprendėme atsisakyti savo indėlio ir vaikščioti nuo sandorio. Bet optimistiškumas yra infekcinis; po to, kai mes vėl kalbėjome su mūsų atstovu ir meistru, mes išvykome į priekį ir uždaryta.

1 pamoka: prieš pirkdami, paprašykite pagrindinių žmonių kondo asociacijoje arba sluoksniuose apie viską, kas gali įvykti netrukus. Panašios siužetai, kaip ir mūsų, paprastai nebus rodomi kondo asociacijos finansiniuose dokumentuose, kurie atspindi tik tai, kas jau įvyko.

Biudžeto papildomas laikas ir pinigai remontui

Uždarymo išlaidos buvo mažesnės nei prognozuota; malonu, kad kažkada būtų gerų staigmenų. Bet tada mes turime dirbti suremontuojant butą, ir spėti, ką? Tai užtruko ilgiau nei tikėtasi ir kainavo daugiau, nei planavome.

Tai minkšta vieta ant sienos virš šviesos jungiklio, esančios prie durų? Mano žmona buvo teisi; tai buvo ne tik žalos dėl senų nutekėjimo, kuris buvo suremontuotas. Tai buvo drėgna, o ne tik savo vaizduote. Kiekvieną kartą, kai lietėsi, vandens vamzdis viduje sienoje į tą elektrinę dėžę.

Mes vadinome valdymą ir turėjome juos taisyti stogą. Laimei, mūsų būsto asociacija pasamdė gerą valdymą arba galėjo laukti savaičių, o ne dviejų dienų. Mums teko atplėšti sieną, purkšti viską viduje balinimo priemone, kad būtų išvengta miltligės, ir prieš dažant patalpą pastatėme dvi naujas gipso kartono plokštes.

2 pamoka: Pasitikėkite intuicija ir paimkite antrą išvaizdą arba patikrinkite, ar yra kažkas, kas neatrodo tinkama.

Oro cirkuliacinio spintelio nuotėkio vandentiekio nutekėjimas tiesiai į 220 voltų elektros iškroviklio dėžę. Po trečiojo bandymo ją ištaisyti turėjome palaukti savaitę, kol jis vėl intensyviai lietėsi. Tai vienintelis būdas tiksliai žinoti, kad jis buvo ištaisytas.

3 pamoka: įsitikinkite, kad išbandėte savo remontą, prieš pradėdami manyti, kad baigėte.

Aš pats taisydavau gipso kartoną A / C spintelėje, nes mano netobulas darbas ten nesvarbu.

Pamoka 4: Galite sutaupyti pinigų, atlikdami daugybę namų tobulinimo darbų, ir jums nereikia būti tokia gera, jei dirbate tose srityse, kuriose išvaizda nėra tokia svarbi.

Dėl šių ir keliolika kitų staigmenų projektas, kurį, mūsų specialistų manymu, reikėjo "nuo savaitės iki 10 dienų", truko ilgiau nei mėnesį, taip pat perėjo į biudžetą. Turėtume geriau žinoti, nes mūsų patirtis visi rangovai yra per daug optimistiškai vertinę terminus ir išlaidas.

Pamoka 5: Kad būtų saugu, padvigubinkite rangovo apskaičiavimus, kiek laiko reikia remontui ir renovacijai atlikti. Kad būtų saugu, pridėkite 20% ar daugiau išlaidų sąmonei.

Mūsų meistras, nors ir per daug optimistiškai vertinęs laiką ir kainas, buvo puikus. Jo požiūris buvo tas, kad kiekviena problema yra visada sprendimas, ir jis jį suras. Jis mane išmokė, kaip klijuoti plyteles, atlikti elektrinius darbus, pakeisti slankiklių durų ratus - sąrašas tęsiasi. Dar svarbiau, jis išmokė mane būti geresniu problemų sprendimo priemone. Mes jį vėl samdysime per sekundę (tačiau mes padvigubinsime jo laiką ir pridetume 20% jo sąmatą).

6 pamoka: pasinaudokite savo rangovo žiniomis, kad sužinotumėte, kaip atlikti pagrindinius remontus ir patobulinimus. Tai gali sutaupyti pinigų dabartiniam projektui ir apie būsimus.

Tyrimo išlaidos ir būti lankstus

Kai mes artėjome prie projekto pabaigos, mes išbandėme sukauptą skalbyklės / džiovyklos komplektą, kuris atėjo su vieta, ir stebėjo, kaip jis puolė vandenį ant grindų. Remontas mus įvedė už 69 JAV dolerius, kad pasakytų, kad tai buvo tikimybė.

Mes planavome išleisti 700 dolerių už naują padalinį, nes reguliarios plovimo / džiovyklos komplektai kainuoja tik 500 dolerių. Mes negalėjome gauti reguliaraus rinkinio, nes kabliai buvo siaurame spinte, kuriame buvo tiktai sukrauti. Kaip paaiškėja, sandėliuoti vienetai yra brangūs. Pigiausias, kurį galėtume rasti kur nors, buvo 1300 USD. Och!

7 pamoka: Prieš perkeldami vietą, atidžiai patikrinkite prietaisus. Jei manote, kad turėsite kažką pakeisti, nesupraskite; patikrinkite kainas internete.

Galų gale mes turėjome tik apie 1000 dolerių per biudžetą, nes pakeitėme planą. Pavyzdžiui, mes nusprendėme dažyti vonios vanity, o ne ją pakeisti. Mes taip pat dažome virtuvės spinteles, o ne keičia duris. Atrodo, nėra tikėtina, kad šie mūsų plano pakeitimai turės įtakos tai, ką galėtume išsinuomoti vietą. Vienas iš dalykų, kuriuos man patinka, yra tai, kad yra daug būdų spręsti problemas.

Pamoka 8: Ieškokite alternatyvių (pigesnių) būdų, kaip padaryti kažką, jei išlaidos eina per daug per biudžetą, bet tik tuo atveju, jei pakaitiniai planai nepakeis jūsų nuomos normų arba pardavimo kainos per daug.

Kruopščiai tirti potencialią perpardavimo ar nuomos vertę

Mūsų agentas, kuris taip pat buvo mūsų nuomos agentas, buvo labai optimistiškai apie galimą nuomos kainą. Savininkas, kuris paklausė 1100 USD už savo vietą mūsų komplekse, sumažino, kad iki 1000 JAV dolerių per mėnesį - ir po šešių savaičių vis dar nebuvo išnuomotas. Mes tai atradome Vietos, kurios šiuo metu buvo nuomojamos mūsų komplekse, svyravo nuo 800 JAV dolerių per mėnesį iki 950 JAV dolerių. Tai ką mes turėtume patikrinti kruopščiau, kol kada nors siūlyti.

Nors visi vienetai buvo tokie pat dydžiai ir išdėstymai, mūsų gamintojai neturėjo aukščiausios klasės įrenginių, todėl atrodė, kad galėtume gauti 900 USD per mėnesį. Tarp šio $ 200 sumažinus numatytą nuomos kainą ir $ 70 staigmeną mokesčiams ir įvertinimams, mūsų laukiamas pinigų srautas buvo iki 330 USD per mėnesį.

Vietoj to, kad tikėjomės 9 proc., Mūsų investicijų grąža bus tik apie 5 proc. Per metus - jei nebūtų daugiau netikėtumų.

Pamoka 9: Atlikite savo namų darbus, norėdami nustatyti nuomos normas. Būkite skeptiški reklamuojamų nuomos tarifų; nustatyti, kiek nuomininkų yra iš tikrųjų moka už panašius vienetus.

Tyrinėkite būsimus nuomininkus

Būsimi nuomininkai turėjo kreiptis į mus, bet ir į kondo asociaciją. Jie sumokėjo negrąžinamą 100 JAV dolerio prašymo mokestį ir 70 JAV dolerių už fono patikrinimą. Mums tai nepatinka, kad mūsų kontrolė trūksta, tačiau ji turi savo privalumų. Fono patikrinimas padėjo iškrauti abejotinus nuomininkus.

Pavyzdžiui, buvo moteris, kuri buvo pasirengusi iš anksto sumokėti šešis mėnesius už "laikiną" bedarbystę. Kai pasirašėme nuomos sutartį, pamatinis patikrinimas parodė, kad ji pagrobė narkotikus iš ligoninės, kurioje dirbo, ir todėl tikriausiai niekada neturės slaugos darbo. Ir labai gražus vaikinas, kuris sakė, kad jo praeityje buvo "tik vienas DUI", taip pat turėjo papildomų narkotikų mokesčių.

Asociacijos valdymas padėjo atrasti šias melas, tačiau mes taip pat labai gerai panaudojome internetą, kad galėtume ištirti potencialius nuomininkus. Nuostabu, kaip dažnai gausite rezultatą ieškodami internete naudodami "puodelio šūvį" ir asmens vardą!

Pamoka 10: Galite lengviau nei bet kada tyrinėti galimus nuomininkus Dėkojame už internetą, todėl apsilankykite internete ir pradėkite ieškoti!

Vienas potencialus nuomininkas norėjo vietos, kol mes vis dar bandėme išsinuomoti už 1000 JAV dolerių per mėnesį. Bet kai mūsų atstovas išsiųstas per nuomos sutartį po dienos ar dviejų, jis staiga "prisiminė" klausydamas, kad nuoma buvo 925 USD. Kiek mes galėtume nustatyti, tai buvo vėlavimo taktika, kad jis galėtų toliau ieškoti ko nors geresnio arba derėtis dėl mažesnės nuomos normos. Galų gale jis pasirašė nuomos sutartį už 1000 JAV dolerių, o tada jo asociacija atsisakė dėl nusikalstamos praeities.

Pamoka 11: Padarykite sąlygas labai aiškiai, ir gaukite, kad nuomos sutartys pasirašytos kuo greičiau.

Kadangi gyvenamųjų namų valdybos ar asociacijos valdybos nariams reikėjo apklausti visus pareiškėjus, o šie pokalbiai buvo atlikti tik antradieniais, kiekviena atmesta paraiška mums kainavo.

Laikas yra pinigai, ypač kai mokate ne tik mokesčius, draudimą ir komunalines paslaugas, bet ir šimtus dolerių per mėnesį būsto mokesčiams. Mes galėjome išvengti kai kurių šių išlaidų, jei išnagrinėjome ir atmetėme kai kuriuos potencialius nuomininkus, kol jie kreipėsi į asociaciją.

Pamoka 12: Buto nuomos procesas yra sudėtingesnis ir gali užtrukti ilgiau nei namo nuoma, todėl planuokite papildomą laiką ir išlaidas. Išnagrinėkite nuomininkus internete, kai tik jie bus taikomi, todėl galėsite greitai pašalinti tuos, kurių asociacija nebus pripažinta. Tai taupo laiką ir todėl pinigus.

Perjunkite į Plan B ... tada C, tada D

Šiuo metu su tiek daug staigmenų ir kiekvieną mėnesį, kuris praėjo mums kainuojantį ne mažiau kaip 900 USD prarastą nuomos kainą, pradėjome domėtis, ar mes priimsime tinkamą sprendimą. Galbūt turėtume eiti į B planas: atsisakykite būsto savininkų ir parduokite vietą.

Mes nuvykome su C planas: nurodykite parduodamą būstą ir siūlyti jį išsinuomoti. Jei jis parduodamas už pelną, mes būtume laimingi. Jei jis buvo išnuomotas, mes paliktume pardavimo sąrašą ir džiaugiamės, kad bent jau turime tam tikras pajamas iš šios vietos.

Galų gale mes žengėme dar vieną žingsnį ir įgyvendinome D planas: stenkitės išsinuomoti butą, o parduodate jį tiek vienam ir tas, kurį mes gyvenome žemyn. Jei mes išnuomotume vieną aukštutinį laiptą, tai būtų gerai. Priešingu atveju, parduodant vieną iš dviejų, mes paliktume įrašą kitam ir gyvename to.

Perėjimas būtų pakankamai lengvas, jei parduodant mūsų namuose - vienas skrydis laiptais. Vis dėlto, mes įvertindavome savo namuose 5 000 USD daugiau nei investicinė kondo, kad paskatintų pirkėjus pasirinkti tą patį.

Mes turime pasiūlymų, kurie neveikia abu vietos. Mūsų pasiūlymas mūsų namuose buvo geros kainos, iš dalies todėl, kad mes norėjome sumažinti 30 000 USD ir finansuoti likusius kelerius metus. Deja, pirkėjas turėjo grįžti į savo namus Italijoje, kai jo motina susirgo, ir jis galiausiai atsisakė sandorio.

Laimei, tai buvo "sezono" pradžia pietų Floridoje (visi čia ateina žiemą), todėl pasirodė, kad pasirodys pasiūlymai ir iki 2013 m. Sausio mėn. Mes pasirašėme sutartį. Mes pardavėme kondą antrame aukšte (ne mūsų namuose) už 92 000 USD, uždarymas kovo mėnesį.

Kiek mes sukūrėme apversdami butą

Po kiekvieno paskutiniojo sąskaita mūsų grynasis pelnas siekė 4500 JAV dolerių - ne tiek daug, kad susijaudinome, ypač todėl, kad įdėjau šešias sunkias darbo savaites. Tačiau mes džiaugiamės, kad projektas buvo atliktas, o šis pelnas buvo lygus šešių mėnesių darbo užmokesčiui ne visą darbo dieną, tuo metu turėdamas 9 USD už darbą per valandą.

Pamoka 13: Visada turite daugiau nei vieną variantą su nekilnojamuoju turtu, todėl apsvarstykite kitus būdus, kaip gauti savo pelną ar pajamas. Finansavimo pasiūlymas gali suteikti jums didesnę kainą ir yra gana saugus, jei gaunate didelį įmoką.

Laikas yra svarbus, todėl planuokite pagal geriausią laiką, kurį norite parduoti. Jei vasarą žiemą nusipirkime butą ir pasiruošę jį parduoti gegužės mėnesį, mes galėjome laukti dar daug mėnesių, kad ją parduotume, o išlaidos ūkiui gali sutaupyti didžiąją dalį pelno.

Deja, mūsų pirkėjams oro kondicionavimo įrenginys mirė praėjus keletui mėnesių po to, kai jie nupirko vietą, už jų pakeitimą kainavo apie 4000 JAV dolerių. Tai būtų išvalęs beveik visą mūsų pelną, jei tai atsitiko, kol mes vis dar turime vietą, kuri veda prie mūsų paskutinės pamokos:

Pamoka 14: Nekilnojamojo turto investavimas visada bus pilnas netikėtumų (o ne daugelis iš jų bus malonūs). Kadangi jūs niekada nežinote, kada atsiras brangių staigmenų, rimtai apsvarstykite galimybę priimti bet kokį pasiūlymą, kuris padaro jums padorų pelną, o ne mokėti daugiau išlaidų valdymui ir rizikuoti didelėmis išlaidomis, kol laukiate, kol gausite šiek tiek geresnę kainą.

Tavo posūkis: ar jūs kada nors investavote į nekilnojamąjį turtą ir ar jūs susidūrėte su daugybe staigmenų?