Aš sukūriau 16 000 JAV dolerių be mokesčio, apversti būstą, dėl šios IRS spragos ...

Mano žmona ir aš neseniai pardavėme 16 000 JAV dolerių už mūsų būstą, o mes nemokėsime mokesčių už centą.

Kitąmet mes galėtume parduoti savo dabartinį namą už pelną, ir mes vėl nemokėsime kapitalo prieaugio mokesčio. Kaip mes galime tai padaryti?

IRS leidžia išskaičiuoti pelną iki 250 000 USD (500 000 JAV dolerių, jei esate susituokę ir kartu kopijuojatės) apie jūsų pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimą iš apmokestinamųjų pajamų, jei joje gyvenote ne mažiau kaip du iš pastarųjų penkerių metų. Mes gyvenome būstinėje 26 mėnesius, todėl mes kvalifikuoti.

IRS paaiškina:

"Per 24 mėnesių trukmės gyvenimo vieta gali nukristi bet kur per 5 metų laikotarpį. Tai net neturi būti vienintelio laiko bloko. Jums tereikia viso 24 mėnesių (730 dienų) gyvenimo per 5 metų laikotarpį. "

Tai tampa sudėtingesnė, jei tuo metu išnuomojote namą (jūs "atgautumėte" bet kokį nusidėvėjimą, kurio reikalaujama, ir sumokėsite mokesčius iš tos dalies).

Bet čia pateikiama trumpa versija: Jei jūs gyvenate savo namuose mažiausiai dvejus metus ir jį parduosite, visas jūsų pelnas bus neapmokestinamas.

Vienu momentu grįšime prie jo, bet pirmiausia pažiūrėkime į svarbų klausimą ...

Ar tavo namai yra investicijos?

Namas yra ne investicija, nes ji negarantuoja pajamų ar išleidžiamo kapitalo prieaugio, sako Robertas Kiyosaki Richo tėtyje, prastas tėtis.

Jūsų namas generuoja išlaidas, o jei jį parduodate po vertės padidėjimo, tikriausiai nusipirks kitą namą, kuris kainuotų tiek pat ar daugiau. Ilgalaikės būsto vertės nepadidės greičiau nei infliacija.

Tačiau yra keletas būdų, kaip paversti namą investicijomis. Pavyzdžiui, galite išsinuomoti kambarius savo namuose, todėl aš sumokėjau savo pirmąją hipoteką.

Taip pat yra "pelno pinigai investicijos ir taupyti pinigus investicijos ", Jennifer Abel atkreipia dėmesį į" Mainstreet.com ", namas gali ne gauti pajamų, bet jei jūs perkate teisę, jūs sutaupote daugiau pinigų per metus nei nuoma.

Taigi tavo namuose gali būti investicija, ir mes ketiname pridėti dar vieną būdą, kad tai būtų viena ...

"Flip Your Home" planas

Namuose parduodamo kapitalo prieaugio išskyrimas leidžia įsigyti tvirtinimo įtaiso viršutinį, gyventi joje, kai atliekate remontą ir patobulinimus bei parduodant jį už pelną nemokant mokesčio cento.

Teoriškai tai galite daryti kas dvejus metus.

Realiai reikia laiko parduoti namus, o dvejų metų laikotarpiui nuo pardavimo datos reikės palaukti kito atmetimo. Be to, jūs negalite gauti visų šeimos narių laive, kad galėtų keliauti, kas dvejus metus.

Bet jūs bent jau galite padaryti tai keletą kartų kaip būdą, kaip padidinti pensiją arba su didelėmis atostogomis.

Raktas yra suprasti, kaip apversti fikserių viršutinę. Turite didelių pranašumų, nardydami savo namuose, nes nerūpi.

Kadangi jūs gyvenate savo apyvartoje, jūs neturite išlaidų ūkiui valgyti į pelną, ir jūs kitu atveju turėtumėte mokėti būsto sąskaitas kažkur. Bet jūs vis dar turite tinkamai apskaičiuoti, kad gautumėte pelną.

Skaičiavimų atlikimas

Pamirškite dėkingi.

Jei kainos namuose padidės, tai puiku, tačiau tai vis tiek reiškia, kad mokėsite daugiau už kitą namą, kuriame gyvenate, taigi tai tikrai nėra ta, kur jūs gaunate pelną.

Įvertinkite savo pelną, pagrįstą padidėjusia verte iš planuotų remonto ir patobulinimų. Apskaičiuojant tai, kai žiūri į potencialų namą, pradėkite nuo pabaigos.

Padarykite sąrašą, ką reikia padaryti, ir nuspręskite, kokią kainą namas turėtų parduoti, kai baigsite. Naudokite "neseniai parduotus" įrankius tokiuose tinklalapiuose kaip "Trulia", kad galėtumėte palyginti netoliese esančius namus. Apskrities nuosavybės vertintojų svetainės dažnai taip pat turi viešai prieinamą informaciją.

Jei vis dar nesate tikri dėl vertybių, paprašykite gero nekilnojamojo turto agento pagalbos, bet įsitikinkite, kad jis ar ji dirbo toje miesto dalyje.

Kai turėsite prognozuojamą pardavimo kainą (remiantis dabartinėmis vertėmis), apskaičiuokite savo renovacijos išlaidas už turtą, įskaitant išlaidas už išlaikymą, jei negalėsite iš karto keliauti.

Tada įvertinkite pirkimo ir pardavimo išlaidas. Pastaruoju atveju galite naudoti 10% pardavimo kainos, kuri turėtų būti pakankama uždarymo išlaidoms ir nekilnojamojo turto komisijai padengti.

Galiausiai nuspręskite, koks pelno lygis vertas.

Kai jūs turite tuos numerius, savo pasiūlymą galite pagrįsti šia formule:

(Prognozuojama pardavimo kaina) - (visos išlaidos ir pelnas) = ​​(daugiausiai galite sumokėti už namą)

Pavyzdžiui, jei norite sumokėti 20 000 USD ir matote, kad renovuotas namas parduos už 160 000 USD, apskaičiavimas gali atrodyti taip:

$ 160,000 - $ 20,000 (pelnas) - $ 16,000 (sandorio išlaidos) - $ 12,000 (remonto išlaidos) = $ 112,000

Tai yra didžiausia kaina, kurią galite sumokėti, todėl pradėkite nuo mažesnio pasiūlymo. Jei gausite namus, turite atlikti visus darbus bent dvejus metus, o tai mums duos dar vieną klausimą ...

Jei atliktumėte darbą patys?

Aš ne viskas, kas mechaniškai linkusi, bet pastaraisiais metais viską padariau nuo tapybos namus viduje ir išorėje, kad būtų galima pakeisti skalbimo mašinų vandens linijas sienos viduje (ir vėliau pataisyti sieną).

Bet yra dalykų, kurių aš nesistengsiu išbandyti. Pavyzdžiui, pakeisiu elektros lizdą, bet aš nenaudosiu naujų elektros linijų.

Jums nereikia daryti bet koks pats darbas. Tiesiog įsitikinkite, kad jūsų remonto ir tobulinimo įverčiai apima rangovų naudojimą.

Jei numeriai neveikia, pasitraukite. Yra ir kiti namai, kuriuos pirkti.

Tikriausiai jūs padarysite geriausiai, atlikdami tam tikrą darbą ir mokėdami specialistus už kitas užduotis. Aš sužinojau, kad tapyba nėra sudėtinga, todėl pats save sutaupys daug pinigų.

Jei projektas reikalauja leidimo, man patinka mokėti rangovą. Būkite atsargūs ir patikrinkite rangovą prieš pasirašydami ką nors.

Didelis patarimas: Prieš perkant namuose pasitraukite su rangovu.

Mano žmona ir aš padarėme tai su būstu, kurį apverstume (mes jo negyvenome), ir jis galėjo mums pasakyti, kaip sutaupyti pinigų atliekant savo remontą. Jis taip pat apskaičiavo, kiek kainuotų už darbą, kurį jis galų gale padarė mums.

Padaryti daugiau pinigų

Čia yra du būdai padidinti pelną, kai prakeiktas namus:

Judėti dažniau

Jei norite užsidirbti be mokesčių be pelno, jums reikia perkelti arčiau kas dvejus metus, kiek galite.

Pavyzdžiui, Nurodykite savo namus pardavimui po to, kai gyvenate maždaug 21-22 mėnesius. Tuo metu, kai uždarysite prekybą, gali būti tiesiog praėjo 24 mėnesių reikalavimas.

Tikslas didesniam vertinimui

Paprastai nerandate pelno kylančiomis kainomis, nes taip pat pakils ir kito namo pirkimo kaina.

Bet kai kuriuose rajonuose gyvenantys namai verti greičiau nei kiti.

Naudokite internetinius išteklius, pvz., "NeighborhoodScout", kad nustatytumėte vietoves, kuriose namai kuo greičiau įvertina ir pirkti viename iš šių rajonų.

Tavo posūkis: ar galėtum paversti savo namus investicijomis, prakeikdami juos ir persikeliant kas kelerius metus?

Atskleidimas: čia yra rimta "Taco Bell" priklausomybė. Su šio leidinio filialais susijusios nuorodos padeda mums užsisakyti dolerio meniu. Ačiū už tavo pagalbą!

Steve Gillman yra "101 keistų būdų užsidirbti pinigų" autorius ir "EveryWayToMakeMoney.com" kūrėjas. Jis buvo repo žmogus, vaikščiojimas lazdele carver, paieškos vertintojas, namo kepurė, tramvajaus vairuotojas, procesų serveris, priesaikas ir ruletė krupjė, tačiau daugiau nei 100 būdų jis padarė pinigus, rašymas yra jo mėgstamiausias (iki šiol).