Pinigai

Mes investavome dvipusio ryšio. Štai ką mes iki šiol sužinojome

Mes investavome dvipusio ryšio. Štai ką mes iki šiol sužinojome

Jei perkate dupleksą ir gyvenate vienoje pusėje, turite namus ir nuoma iš kitos pusės, kad padėtų jums sumokėti.

Investicinis nekilnojamasis turtas taip pat siūlo mokesčių lengvatas. O kas gali būti lengvesnis nei tvarkyti nuomos duris?

Jūs tikriausiai girdėjote argumentus dėl dvipusio pirkimo vietoj vienos šeimos namų. Bet ar tai tikrai gera idėja tau?

Gal būt.

Neseniai, praėjus ketveriems metams nuo karščio ir drėgmės Floridoje, su žmona ir aš grįžome į Koloradą, kad nusipirktume dupleksą Florencijos miestelyje.

Mes čia gyvenome tik trumpą laiką, todėl negaliu pasiūlyti išsamaus duplekso kaip namų pirkimo vadovo. Bet daug kas gali nutikti per porą mėnesių, todėl galbūt galėsite išmokti keletą pamokų iš mūsų patirties.

Galbūt net pakankamai, kad nuspręstumėte, ar esate pasirengęs šiai gyvenimo būdo / investicijų ...

Pirkimas atstumu

Mano žmona buvo užsiėmusi, todėl aš plaukau į Koloradą keturias dienas, siekdama ieškoti naujų namų ir investicijų.

Kai buvau atvykęs į Floridą, mes bandėme nusipirkti daugiabučio turto - mano mėgstamiausia iš septynių savybių, kurias mačiau. Mes atskleidėme keletą problemų ir sandoris pasidarė, todėl mes padarėme pasiūlymą dėl duplekso, kuriuo buvau tik 10 minučių.

Nekilnojamojo turto pirkimas, kurį buvote naudojęs tik keletą minučių, nėra toks rizikingas, kaip skamba, jei jūsų sutartyje numatytas patikrinimas.

Jei inspektorius nustatė kokias nors esmines problemas, galėtume pasitraukti. Abu padaliniai taip pat buvo užimti, todėl taip pat galėjome atsisakyti nuomonės, jei nuoma buvo mažesnė už sąrašo informaciją.

Nekilnojamasis turtas greitai parduodamas Kolorado mieste, o kainos didėja, tačiau to nepadarėme turiu ką nors nusipirkti. Taigi, mes pasiūlėme 119 000 dolerių, maždaug 8000 USD mažiau nei prašoma kaina.

Pardavėjas pasakė "taip".

Tuo tarpu mano žmona paklausė klausimų, kurių negalėjau atsakyti, pavyzdžiui, ar miegamieji buvo kiliminės dangos, kokios spalvos buvo sienos, ar kur buvo plovykla ir džiovintuvas.

Laimei, inspektorius atsakė į kai kuriuos iš šių klausimų.

Dar svarbiau, kad jis turėjo konstrukcinės inžinerijos patirties. Dupleksas buvo pastatytas 1900 m., Tačiau jis mums patikino, kad sienų įtrūkimai (kurių dauguma aš nepasimenu) buvo nieko rimto.

Pamokos:

  1. Negalima per daug prijungti prie nuosavybės.
  2. Turėkite omenyje alternatyvas.
  3. Pabandykite pasiūlyti mažiau nei prašoma kaina.
  4. Stenkitės ieškoti nuosavybės, jei jus domina.
  5. Nuomotumėte inspektorių su pastato ar inžinerijos patirtimi.

Derybas dėl sandorio

Dupleksas neturėjo jokių didelių funkcinių problemų.

Kai mes gavome patikrinimo ataskaitą, mes paprašėme atlikti smulkius remonto darbus, o pardavėjas sutiko. Jis taip pat patikino, kad vienas gabalas bus tuščias tol, kol mes persikėlėme.

Mūsų sutartis leido mums atšaukti sandorį, jei nepavyko rasti tinkamo draudimo. Ir priimtina, tai reikštų beveik viską - nuo kainos iki to, kas galėtų būti padengta ar pašalinta (pvz., Žemės drebėjimai ar potvyniai).

Sutarties kalba sakė, kad galime nutraukti sutartį "remdamiesi bet kokia nepatenkinama turto draudimo nuostata, tik Pirkėjo subjektyviąja diskrecija"Žinoma, yra terminas, kaip ir visi nenumatyti atvejai.

Draudimo agentas paklausė mums klausimų, kuriuos perdavėme mūsų nekilnojamojo turto agentui, kuris juos perdavė pardavėjui, kuris juos perdavė pardavėjui, kuris atsakė į jo atstovą, kuris tada susisiekė su mūsų atstovu, kuris tada susisiekė su mumis, ir mes susisiekėme su mūsų draudimo agentu, kuris tada turėjo dar vieną klausimą.

Procesas buvo varginantis ir lėtas. Ir draudimas buvo brangus, kurį atradome tą dieną po to mūsų draudimo nuo nelaimingų atsitikimų terminas.

Laimei, pasikonsultavusi su mūsų draudimo agentu, mes nustatėme, kad galime gerokai sumažinti išlaidas, padidindami atskaitomą sumą, mokėdami prieš metus ir mokėdami automobilio draudimą per tą pačią įmonę.

Įtraukimo informacija sakė vienetai buvo nuomojami už 650 $ per mėnesį, bet aš staiga priminė, nuomininkas iš vienos pusės man sakė, ji sumokėjo 600 $.

Mes gavome mums išsiųstų nuomos kopijų ir nuomos kopijas buvo 650 USD, bet buvo diskontuota 50 USD, jei ji išlaikė vietą, kuri gerai atrodytų parodose, kol ji buvo parduota.

Pamokos:

  1. Patikrinimai yra galimybė iš naujo derėtis arba grįžti iš sandorio.
  2. Žiūrėkite sutarties terminus.
  3. Paprašykite savo draudimo agento, kaip galite sumažinti savo metines įmokas.
  4. Paklauskite nuomininkų, kai pamatysite vietą.
  5. Visuomet prašykite nuomos sutarties kopijų ir kitų sutarčių

Sandorio uždarymas

Kai tik praėjome sutarties terminus, mes išvardinome savo namus Floridoje.

Ji parduodama kitą dieną daugiau nei prašoma kaina - crazy times atgal Floridoje! Pardavimas uždaromas po 16 dienų, po kelių dienų po duplekso uždarymo.

Tuo tarpu mes atradome nuomininką, kurį planavome užimti, vis dar ten.

Mes apsvarstėme galimybę būti benamiais, kai uždarome Floridą, ir nusprendėme, kad mums reikia daugiau informacijos. El. Laiškai ir telefono skambučiai vyko per tipišką nekilnojamojo turto agentų labirintą, todėl negalėjome gauti aiškios padėties.

Mano žmona rasti sprendimą.

Ji išsinuomojo pardavėjo asmeninį telefono numerį ir mes jį iškvietėme tiesiogiai. Nuomininkas "mūsų" skyriuje buvo daugiau ar mažiau persikėlęs ir atostogos keturias dienas, kol atvykome.

Nekilnojamojo turto agentai nemėgsta apeiti, o kai kurie pardavėjai apskritai nenori bendrauti su pirkėjais, tačiau šiuo atveju tai buvo vienas iš mūsų geriausių sprendimų. Pardavėjas buvo labai naudingas - jis netgi atvyko, kai mes įsikūrėme, kad galėtume atsakyti į visus mūsų klausimus.

Mes paminėjome, kad galėtume uždaryti anksčiau nei planuota, bet mes negavome iš pavadinimo įmonės. Kai kada aš juos pašaukiau ir jie pasakė: "O taip, mes pakėlėme uždarymą ir popierius bus po poros dienų".

Dėkojame, kad mums pasakojo - matyt, mums nebuvo svarbu žinoti, kada buvo uždaryta! Mes greitai pritvirtinome pinigus, kad jie būtų laiku. Aš niekada susitiko su pavadinimo kompanija, kuri man patinka.

Pamokos:

  1. Jei įmanoma, tai gali padėti pasikalbėti su pardavėju.
  2. Tolesni veiksmai dėl visko - jums gali nepavykti pranešti apie svarbius pakeitimus.

Kaip užsidirbti pinigų namuose

Mes uždarėme mėnesio pradžioje.

Kadangi nuoma mokama iš anksto, mums buvo įskaityta uždarant jau surinktą nuomos kainą. Jei esate griežtai uždirbę pinigus, tai gali labai padėti. Iš esmės mes užsidirbome pinigų, kol mes net nepradėjo.

Tai buvo gera naujiena.

Praėjus penkioms dienoms po to, kai atvykome į mūsų naują namą (su visa, ką turėjome, ir dvi kainas mūsų minivenoje), kitoje pusėje esanti nuomininkė pranešė, kad jie išvyksta per savaitę - vienas iš jų trijų šunų išplėtė kilimą skylėje.

Laimei, ankstesnis savininkas surinko papildomą 500 dolerių už gyvulių žalos atlyginimą.

Tai buvo blogos naujienos ir gera žinia. Nebuvo malonu, kad turėsiu parengti kitą pusę naujiems nuomininkams, kol vis dar įsikursime ir apipavidalinsime mūsų pusę. Kita vertus, turėtume surasti geresnių nuomininkų ir galėtume pradėti naujus pagal savo taisykles.

Nusprendėme surasti nuomotoją dėl paskirties tarnybos.

Už 75% pirmojo mėnesio nuomos jie fotografavo, reklamavo keliose vietose, ėmėsi paraiškų, atliko kredito ir fono patikrinimus bei pateikė rekomendaciją.

Taigi turėjome netikėtų išlaidų, pora tūkstančių dolerių remontui, tapybai ir kitam pasiruošimui, ir kai laisvas laikas netrukus po to, kai juda.

Bet dabar mes turime naujų nuomininkų ir už 50 dolerių per mėnesį, nei tikėtasi. Tikimės, kad jie išliks daugelį metų.

Pamokos:

  1. Uždarykite pirkinį mėnesio pradžioje, kad galėtumėte iš anksto sumokėti išsinuomotą kainą.
  2. Tikėtis išperkamosios nuomos išlaidos ir prarastos pajamos iš laisvų darbo vietų.
  3. Jei leisite augintiniams, būtinai surinkite didesnį ar papildomą užstatą.
  4. Ar valdymo įmonė turi rasti nuomininkų, jei nesate tikri, kaip tęsti darbą.

Duplekso finansavimas

Mums pasisekė, kad galėtume sumokėti pinigus už dupleksą, bet jūs taip pat galite juos finansuoti.

Bankrate.com paaiškina, kad yra tam tikrų privalumų finansuoti dupleksą, kai joje gyvenate.

Pavyzdžiui, skirtingai nei ne investuotojai, galite gauti Federalinės būsto administracijos arba veteranų administracijos paskolą.

Ir nors tai yra jūsų namuose, kartais galite naudoti pajamas iš kitos pusės, kad galėtumėte gauti paskolą.

Tačiau įsitikinkite, kad skaičiai vis dar prasmingi, kai pridėsite tuos paskolų mokėjimus.

Pavyzdžiui, jei vienetai yra panašūs, paskirstykite pusę kiekvieno hipotekos mokėjimo į investicinį vienetą kartu su pusė bendrų išlaidų ir visos su šia šalimi susijusios išlaidos.

Turėtumėte siekti bent jau tam tikrų teigiamų grynųjų pinigų srautų (to vieneto) po visų šių išlaidų.

Mokesčio privalumai dvipusio ryšio turėtojams

Galbūt turėsite perskaityti mokesčių lengvatas, susijusias su dvipusiškumo valdymu ir gyvenimu.

Tačiau iš esmės visa, ką išleidžiate į nuomojamąjį vienetą, yra sąnaudos, dėl kurių sumažėja pajamos, apie kurias pranešate, ir mokesčiai, kuriuos mokate. Tai apima reklamą, dažus, gėles priekiniame kieme - viską, kas padės išlaikyti nuomojamą vietą.

Išlaidos visam turtui paprastai padalijamos viduryje.

Pavyzdžiui, pusė mokesčių ir draudimo sąskaitų yra nuomos išlaidos. Tačiau pasikalbėkite su buhalteriumi, jei turite unikalią nuosavybę, pvz., Jei viena pusė yra daug didesnė už kitą.

Jūs taip pat gausite kitas išmokas, kad sumažintumėte savo mokesčių sąskaitą, pvz., Reikalaudami nusidėvėjimo kaip sąnaudos. Ir jūs vis dar galite gauti kapitalo prieaugio mokesčių išskyrimą pusėje turto, kai jūs parduodate, nes jūs gyvenate joje.

Dvipusio ryšio trūkumai

Duplekso savybių trūkumai yra tai, apie ką turėtumėte atspėti.

Štai trumpas galimų problemų, su kuriomis galite susidurti, sąrašas:

  1. Nuomininkai, kurie laiku nemoka: Būkite pasiruošę pradėti iškeldinti greitai.
  2. Žala gyvūnų savininkui: Mes galime apriboti augintinių skaičių.
  3. Galima atsakomybė už nelaimingus atsitikimus nuosavybėje: Gauk draudimą.
  4. Brangi netikėtumas, pavyzdžiui, skaldytos krosnys: Mes turime 30 metų, pirštai kirto.
  5. Daug priežiūros darbų: Tai bus ne visada, bet tikriausiai tuomet, kai labiausiai tikėsi.

Mano nuomone, didžiausias trūkumas yra pastovių sprendimų stresas.

Ar galiu pataisyti dušu save ar mokėti penkis kartus daugiau už profesionalų?

Ar galiu leisti nuomininkams turėti sodą?

Ar aš prašau nuomos laiku, net jei tai reiškia, kad nuomininkas neturės pinigų savo vaiko vaistui? (Tas, kuris iš tikrųjų kilo dėl ankstesnės nuomos, kurią aš turėjau).

Šios problemos nėra vienintelės dvipusis. Jie yra su bet kokia gyvenamosios paskirties nuomos nuosavybe.

Ypatingi Duplex privalumai

Kaip investicija, nekilnojamojo turto nuoma turi aiškių pranašumų.

Pavyzdžiui, nuomos mokesčiai paprastai didėja laikui bėgant, tačiau jūsų hipotekos mokėjimas išlieka tas pats (darant prielaidą, kad turite fiksuotą palūkanų normą), todėl jūsų pajamos auga. Tačiau kai kurie pranašumai yra būdingi savininko užimtiems dvipusiams.

Pavyzdžiui, Dupleksas suteikia galimybę mažiau investuoti į savo namus. Mūsų dupleksas turi du 1100 kvadratinių pėdų vienetus, ir mes sumokėjome 119 000 USD, o maži namai toje pačioje gatvėje kainuoja apie tą patį.

Mes uždirbome 3000 dolerių, kad nustatytume vietą. Kartu su 1000 JAV dolerių uždarymo išlaidoms mes išleidome 123 000 $ - 61 500 JAV dolerių už mūsų namus ir 61 500 JAV dolerių už nuomos mokesčius, daug mažiau nei mes sumokėjome už vienos šeimos namus.

Mums nepatinka būsto savininkai, ypač po kelių savaičių darbo vietos paruošimo. Man net nemėgstu nekilnojamojo turto. Bet kur galime gauti mūsų tikėtiną 7% grąžą?

Ir tai net ne visa istorija.

Jei mes nupirktume vienos šeimos namus (mūsų atsarginių planų grįžti į Kolorado valstiją), mes galėtume pasitraukti toliau nuo miesto centro ir rasti kažką pigesnio. Mes vis tiek mokėtume daugiau nei 90 000 JAV dolerių, o ne 61 500 JAV dolerių.

Dabar mes galime investuoti 30 000 USD, kuriuos mes išgelbėjome.

Mes sumokėjome pinigus, tačiau pranašumas yra ir tuo atveju, jei skolinatės. Mažiau investuodami į savo gyvenamąją erdvę, sutaupysite tūkstančius palūkanų per metus.

Kitas duplekso kaip namų pirkimo privalumas - jūs gyvenate šalia savo nuomininkų, kad galėtumėte stebėti, kas vyksta jūsų investicijoms.

Būdamas vietoje, jūs galite lengviau spręsti mažas problemas, kol jos netaps didelės.

Ir nuomos patikrinimas yra vos už kelių žingsnių.

Steve Gillman yra "101 keistų būdų užsidirbti pinigų" autorius ir "EveryWayToMakeMoney.com" kūrėjas. Jis buvo repo žmogus, vaikščiojimas lazdele carver, paieškos vertintojas, namo kepurė, tramvajaus vairuotojas, procesų serveris, priesaikas ir ruletė krupjė, tačiau daugiau nei 100 būdų jis padarė pinigus, rašymas yra jo mėgstamiausias (iki šiol).

Rašyti Komentarą