Ką nekilnojamojo turto agentai iš tikrųjų daro? 💲💲💲

Šiandien aš noriu pakoreguoti liestą ir aptarti nekilnojamąjį turtą - būtent nekilnojamojo turto agentus. Turiu gero šeimos draugo, kuris nori pirkti savo pirmąjį namą, ir jų patirtis nebuvo lengva. Tai nereiškia, kad nekilnojamojo turto pirkimas visada yra lengvas, tačiau su nekilnojamojo turto agentu turėtų būti lengva. Tai, ką jie ten!

Be mano draugo sandorio aš pradėjau galvoti apie savo patirtį nekilnojamojo turto srityje, taip pat apie diskusijas su draugais ir šeima. Be abejo, per pastaruosius 20 metų nekilnojamojo turto radikaliai pasikeitė - net per pastaruosius penkerius metus nuo hipotekos krizės. Ir visi mano pokalbiai, atrodo, rodo vieną išvadą - ką daro nekilnojamojo turto agentai?

Prieš pradedant daryti išvadas - aš nepritariu, kad praleidžiate agentą. Jie vis tiek teikia tam tikrą vertę tiek pirkėjams, tiek pardavėjams. Ką aš ketinu kalbėti apie tai, ką jie turėtų daryti, kaip jie atrodo praktiškai, ir kokią vertę jų paslaugos turėtų kainuoti.

Pabandykime.

Kokie nekilnojamojo turto agentai turėtų daryti

Pirmas dalykas, kurį turėtume pažvelgti, yra tai, ką turėtų daryti nekilnojamojo turto agentai.

Pasak Nacionalinės Nekilnojamojo turto asociacijos, pirkėjo agentas turėtų:

Pateikite informaciją apie esamas rinkos sąlygas
Padėkite jums gauti finansinę informaciją, pvz., Kiek namų galite sau leisti
Gaukite jus per namų pirkimo procesą, įskaitant finansavimą ir kokią informaciją turėsite pateikti

Pasak Nacionalinės Nekilnojamojo turto asociacijos, pirkėjo atstovas taip pat gali:

Padėkite suprasti: nekilnojamojo turto vertybes, mokesčius, komunalines paslaugas, komunalines paslaugas ir įrenginius bei vietinius zonavimo nurodymus
Tyrimų namai jums naudoja tokius įrankius kaip MLS ("Multiple Listing Service")
Parodykite namus, geriausiai atitinkančius jūsų poreikius
Palengvinti derybas dėl namų pirkimo

Jei parduodate namus, štai ką jums turėtų daryti nekilnojamojo turto agentas:

Pateikite naujausią informaciją rinkoje, kad nustatytumėte pagrįstą prašymo kainą
Parodykite konkurentų savybes ir sąlygas
Sukurkite rinkodaros planą, apimantį remonto pasiūlymus, atvirus namus, reklamą ir pan.
Nustatykite saugumą namuose, kai jis bus rodomas svetimi
Derėkitės už geriausią kainą savo namuose
Stebėkite pardavimo procesą, persvarstykite, kai reikia, ir išspręskite problemas prieš uždarydami

Dabar, kai turime gerą pradinę padėtį, pažiūrėkime, ką jie iš tikrųjų daro.

Interneto pašalino daugumą privačios informacijos

Tai buvo būtent tai, kad nekilnojamojo turto agentai turėjo slaptą informacijos ginklą: MLS. Naudodamas šią privačią / mokamą priemonę, nekilnojamojo turto agentai galėtų išvardyti savybes, pamatyti sandorių istorijas ir gauti rinkos analizę. Jei jūs, pirkėjas ar pardavėjas, norėjote gauti šią informaciją, turėjote už tai sumokėti - kalbėdami apie nekilnojamojo turto agento samdymą, kuris atstovautų jums įsigyti prekes.

Tačiau šiandien yra 50 + nekilnojamojo turto svetainių, kuriose viešai rodoma ta pati informacija. Norite rinktis palyginimus? Patikrinkite neseniai parduotą "Zillow.com" skyrių. Ar tai kompas tikrai kompas? Yra nuotraukų, kurias galite patikrinti!

Be to, naudodami šias pagrindines interneto svetaines, kad atliktumėte savo tyrimą, pažiūrėkime, kaip iš tikrųjų atrodo pirkimo procesas. Jei norite nusipirkti namuose, dažniausiai susisiekite su agentu, kuris paprašys visų jūsų ieškomų kriterijų namuose. Tada šis agentas perims šią informaciją ir automatiškai nustatys jums MLS. Tada kiekvieną dieną gausite el. Pašto santrauką iš visų į rinką patenkančių namų, atitinkančių jūsų kriterijus.

Nors tai yra patogus įrankis, tą pačią informaciją galima rasti viešai. Tiesą sakant, aš tai žiūriu daugiau kaip iš nekilnojamojo turto agento, kuris demonstruoja namus. Tiesą sakant, aš retai girdi apie nekilnojamojo turto agentus, kurie iš tikrųjų klientus nuveda į namus, tik tai vyksta Namų medžiotojai. Vietoj to, kas paprastai vyksta, yra tai, kad klientai atlieka savo tyrimus, o tada tiesiog pasakoja savo nekilnojamojo turto agentui, kurį jie norėtų matyti.

Norite mokesčių informacijos? Tai internete. Norite vietinių parkų ir mokyklų reitingų? Tai internete. Norite sužinoti apie nusikaltimus savo regione? Tai internete. Ką žinoti, kaip yra kaimynai? Užsiregistruokite Neighborhood.com ir pažiūrėkite save.

Bet aš atsistojau prieš save. . . .

Ar jums net reikia nekilnojamojo turto agento, norint pamatyti namus ilgiau?

Nepaisant MLS, dabar daugelis savybių parduodamos su savo svetainėmis, kuriose yra šimtai namo paveikslėlių. Kai kurie netgi vykdo virtualių turų savybes, kad galėtumėte iš tikrųjų suvokti dalykus.

Tačiau peržiūrėjus savybes internete niekada nepakeis nuosavybės patikrinimo, bet yra atvirų durų, arba galite tiesiog eiti į namus ir žvilgtelėti į langus!

Vienintelis laikas, kai jūs iš tikrųjų turite paskambinti į nekilnojamojo turto agentą, jei norite patekti į namą be įsilaužimo! Ir iki šio taško jūs tikriausiai jau turėjote trumpą sąrašą nuosavybės.

Taigi, jūs radote namus - jie padeda derėtis, ar ne?

Savo praeityje aš įtraukiau pasiūlymus į maždaug keliolika skirtingų nekilnojamojo turto objektų, ir niekada nemaniau, kad nekilnojamojo turto agentas derėjosi dėl manęs.

Pokalbis paprastai vyksta taip:

Aš: Aš galvoju apie pasiūlymą.

Agentas: Kiek norite pasiūlyti?

Aš: Ką manai turėčiau pasiūlyti?

Agentas: Na, pardavėjui tai nurodyta šiame sąraše, o kompasai atrodo taip, kad galėtų tai padaryti.

Aš: Na, ką tu galvoji?

Agentas: Na, pasiūlykite tai, kas tau patinka.

Aš: Dėkojame, kad esate tokia naudinga.

Ar tu matai mano tašką čia? Aš stebėjau pakankamai Milijonų dolerių sąrašas rodo "Bravo" suprasti, kad tai paprastai nėra tokia. Aš niekada neturėjau agento, nes manau, kad jie gali man "tokio didelio", arba kad "turėtume eiti į šią kainą". Nustatiau, kad nekilnojamojo turto agentai tiesiog tapo pasiuntiniais - tiesiog darydami tai, ką jie "pasakojo jų klientai.

Bet jie padeda finansuoti, tiesa?

Nieko. Kiekvienas nekilnojamojo turto agentas turi hipotekos maklerį, su kuriuo jie dirba. 90% nekilnojamojo turto agentų neturi jokios informacijos apie tai, ką jie kalba apie hipotekas ir finansavimo galimybes. Jie tiesiog nukreips jus į hipotekos maklerį, kurį jie žino.

Aš nežinau, kokie susitarimai jie atrodo, bet aš turiu kažką kažko. Pvz., Dėl sandorio, kurį neseniai pažvelgiau, pardavėjų agentas privertė mane iš anksto kvalifikuoti savo hipotekos brokeriu, kad netgi apsvarstytų galimybę pateikti savo pasiūlymą savo klientui. Tai atrodė labai nešvarus, o nerūgusis hipotekų brokeris mus tik įtraukė į savo sąrašą ir paskyrė mus keletą mėnesių, kol mes galiausiai išvedėme numerį.

Jei nežinote, kiek namo jūs galite sau leisti, turite eiti į svetaines, pavyzdžiui, Bankrate.com, ir naudotis nemokamais skaičiuoklėmis. Jei vis dar nesate tikras, susisiekite su mėgstamiausiu banku ir sužinokite, ką jie sako, kad galite sau leisti. Negalima tiesiog pasiimti savo nekilnojamojo turto agento žodžio.

Be to, šiuo metu yra interneto hipotekų skolintojai, kurie padės jums niekada nestatyti į biurą kažkur!

Nekilnojamojo turto agentai stebi sandorį

Kai kurie iš jų jie daro. Tiesą sakant, nekilnojamojo turto sandorių žaidime yra nauja tendencija: nekilnojamojo turto sandorių koordinatoriai. Dėl paskutinių dviejų savybių, su kuriomis dirbau, kai abi šalys pasirašo pasiūlymą (pirkėjas ir pardavėjas), nekilnojamojo turto agentai dingsta ir pradedate tvarkyti sandorių koordinatorių.

Puikus dalykas yra tai, kad sandorių koordinatorius paprastai yra protingiausias asmuo, su kuriuo jūs susidursite su sandoriu - jie yra organizuoti ir efektyvūs, tiksliai žinau, kas vyksta su visomis sandorio detalėmis ir ką reikia padaryti.

Tikėtina, kad, jei paskambinsite savo nekilnojamojo turto agentu, kad patikrintumėte sandorio būseną, negausite skambučio, kol agentas netikrins sandorio koordinatoriaus.

Šaudyti, sandorio koordinatorius iš esmės pasakoja nekilnojamojo turto agentui, kai jie turi ką nors padaryti šiuo metu - atidarykite namą už inspektorių ar vertintoją, arba gaukite pirkėjui ar pardavėjui pasirašyti popierių. Nekilnojamojo turto agentas paprastai neturi informacijos apie išsamią informaciją.

Kalbėdamas su tėvais, jie man sakydavo, kad jis buvo agentas, kuris atliko visus dokumentus ir užtikrino, kad viskas buvo baigta nuo pradžios iki pabaigos, o ne trečioji šalis.

Taigi pažvelkime į mūsų sąrašą

Pirkėjo atstovai:

Pateikite informaciją apie esamas rinkos sąlygas - Zillow.com ir Realtor.com
Padėkite jums gauti finansinę informaciją, pvz., Kiek namų galite sau leisti - Bankrate.com
Nurodykite jus per namų pirkimo procesą, įskaitant finansavimą ir kokią informaciją turėsite pateikti - sandorių koordinatorių

Pirkėjų agentai gali:

Padėkite suprasti: nekilnojamojo turto vertybes, mokesčius, komunalines paslaugas, komunalines paslaugas ir įrenginius bei vietinius zonavimo potvarkius - Zillow.com
Tyrimų namai jums naudoja tokius įrankius kaip MLS ("Multiple Listing Service") - "Realtor.com"
Parodykite namus, geriausiai atitinkančius jūsų poreikius
Palengvinti derybas dėl namų pirkimo

Pardavėjo agentai:

Pateikite naujausią informaciją rinkoje, kad nustatytumėte pagrįstą prašomą kainą - Zillow.com ir Realtor.com
Parodykite konkurentų savybes ir sąlygas - Realtor.com
Sukurkite rinkodaros planą, apimantį remonto pasiūlymus, atvirus namus, reklamą ir pan.
Užtikrinkite savo namuose saugumą, kai jis pasirodys nepažįstamiems - tai tiesiog neįvyks dažnai
Derėkitės už geriausią kainą savo namuose - žr. Mano istoriją aukščiau
Stebėkite pardavimo procesą, iš naujo derėkite, jei reikia, ir išspręskite problemas prieš uždarydami - sandorių koordinatorių

Taigi ką daro nekilnojamojo turto agentai?

Na, jei pažvelgsite į mūsų sąrašą, atrodo, kad pirkėjų agentai tiesiog parodo jums namus ir pateikia jums tinkamus pirkimo dokumentus. Kaip mes aptarėme, jie taip pat parodo tik tu namus, apie kuriuos jiems pasakojote, - nekilnojamojo turto agento realus darbas to padaryti nėra.

Kalbant apie tinkamus dokumentus - kai kurie žmonės vis dar parduoda savo namus patys. Tiesą sakant, ši tendencija tampa vis populiaresnė. Kadangi dauguma namų pardavimo dokumentų yra standartizuotos, galite nusipirkti ar parduoti namus, nenaudodami nekilnojamojo turto agento.

Kalbant apie namų pardavimą, nekilnojamojo turto agentas paprastai yra rinkodaros žmogus. Viskas. Renkantis pardavėjo atstovą, įsitikinkite, kad ieškote geriausio rinkodaros asmenybės, kurį galite rasti - kas rūpinasi, jei jie žino, koks jūsų namas yra vertas, tai turėsite patys tai padaryti.

Tai visada prieštarauja nekilnojamojo turto agentams

Kelis kartus per metus šis įrašas pasirodo nekilnojamojo turto agentų ratuose ir visada smogia laidą.Kai kurie agentai džiaugiasi šiuo paštu (mažuma), nes jie supranta šiuolaikinį klientą, tai, kaip viskas vyksta technologijomis, ir supranta, kad jiems reikia paspartinti savo žaidimą, kad būtų galima įvertinti sandorį.

Deja, aš gaunu daugiau nusiminančiųjų agentų, kurie perskaitė tai ir manau, kad esu baisus (arba kvailas) asmuo, norintis jį rašyti, arba aš aiškiai nagrinėjau "blogus" agentus. Galbūt aš padariau - pagal didelę Jungtinių Amerikos Valstijų schemą aš elgiausi ir galėčiau dirbti su dešimčia įvairių agentų savo gyvenime (pirkėjas, pardavėjas, kitos šalies atstovas ir tt).

Ką manau, kad tai iš tiesų priklauso, yra vertės pateisinimas. Paimkime savo namo pardavimą - 1 000 000 USD. Ar agentas tikrai uždirbo 50 000 JAV dolerių už atliktą darbą (ar iš tikrųjų 25 000 JAV dolerių, nes buvo padalintas su pirkėjų agentu)? Ar jie man dirbo daugiau darbo, kai aš pardavinėjau 200 000 USD būstą ir uždirbo tik 10 000 USD?

Aš nesuprantu, kad žmonės patys parduoda savo namus ar nenaudoja pirkėjų agento. Manau, kad kaip kažkas, naudodamas abiejų sandorio šalių agentą, turite įvertinti gautą vertę ir užtikrinti, kad kompensacija tai atspindėtų. Visiškai suprantu, kad tarpininkas turi mokesčių, ypač pardavimo agentą. Čia yra nuotraukos, beprotybė (šiandien), laikas, jau nekalbant apie licencijų pridėtines išlaidas, draudimą, padalijimo mokesčius su savo tarpininku ir tt Visa tai reiškia, kad agentai turi pridėti vertę daugiau nei bet kada.

Jei jie nori užsidirbti komisinių, jie turi daryti daugiau, nei įtraukti savo klientus į MLS, siųsti jiems automatinius naujinius ir pereiti prie parodos. Arba, jei jie parduoda turtą, jie turi būti parduodami, o ne tik duomenų įvedimas į MLS sistemą.

Ką tu manai? Ar nekilnojamojo turto agentai verta 6% komisinių? Aš niekada nepriėmė 5%, bet net tai ir manęs. . . . Pabaiga