Kodėl nuomos savybės yra puikus būdas diversifikuoti jūsų investicijas

Dauguma finansų patarėjų, televizijos laidos apie pinigus ir net koledžai moko žmones investuoti pinigus į vertybinių popierių rinką. Nekilnojamasis turtas retai minimas kaip priemonė investuoti pinigus, išskyrus atvejus, kai perkant asmeninę gyvenamąją vietą, o ne nuomojant. Manau, kad investuodami į nekilnojamąjį turtą su nuomos savybėmis, tai yra vienas iš geriausių būdų investuoti savo pinigus ir vienas iš geriausių būdų iš anksto išeiti į pensiją. Aš esu linkęs į nekilnojamąjį turtą, nes esu nekilnojamojo turto sektoriuje; Aš valdau nekilnojamojo turto kolektyvą iš 10, turi 11 ilgalaikių nuomos savybių, ir aš nustatau ir apversti 10-15 namų per metus. Tačiau aš daug nuveikė dėl geriausių senatvės ir turto statybinių transporto priemonių; man nekilnojamojo turto smūgis kitas galimybes iš vandens. Kodėl ne daugiau žmonių investuoja į nekilnojamąjį turtą, jei tai yra puiku? Tam, kad būtų sėkmingas nekilnojamojo turto agentas, švietimas ir vietos rinkos žinios yra daug, tai nėra lengva investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Kai investuosite į nuomos savybes, turite investuoti į pinigų srautus, o ne į vertės padidėjimą

Viena didžiausių klaidų, kurią investuotojai daro perkant nuomos savybes, ar jie pirko namus, ir tikisi, kad ji bus vertinga. Jei perkate namus už grynuosius pinigus, tikriausiai jūs negalėsite įsigyti nekilnojamojo turto, nes dauguma iš mūsų neturi pinigų įsigyti nuomos. Jei investuojate grynųjų pinigų srautui, jums nereikia nuomojamo turto, kad galėtumėte sužinoti, ar norite gauti puikių pajamų. Pinigų srautai yra pinigų suma, kurią jūs mokate už nuomą kiekvieną mėnesį, sumokėję visas išlaidas. Jei perkate reikiamą turtą už tinkamą kainą ir nėra įžeidžiančių namų kainų zonoje, turėtumėte sugebėti rasti nuomą, kad pinigų srautai.

Esu nekilnojamojo turto sektoriaus profesionalas, o mano pelnas gali būti didesnis už daugumą. Aš turiu 11 ilgalaikių nuomos, ir jie pateikia per 60.000 $ per metus pinigų srauto po visų išlaidų. Aš nusipirkau mano pirmasis nuomojamą turtą gruodį 2010 Noriu pirkti 100 nuomos savybių iki 2023 sausio Didysis dalis apie $ 60,000 darau kasmet tai truks tol, kol aš savo savo nuomos savybių, iš tiesų tai bus padidinti Laikui bėgant, kai aš atsiperka hipotekas ir infliacija, nuomos mokesčiai didėja. Turėdamas akcijų rinką, turime nerimauti, kiek laiko mes gyvensime išeinant į pensiją, todėl mūsų pinigai nebebus baigsis. Turėdami nuomos savybes, niekada nereikės nerimauti dėl to, kad jūsų pinigai baigsis, nebent jūs parduodate savybes.

Kaip jūs vertinate pinigų srautus dėl nuomos savybių?

Daugelis investuotojų pamiršta parodyti visas su nuoma susijusias išlaidas. Yra daug daugiau išlaidų nei tik hipotekos mokėjimai. Štai dažniausiai pasitaikančių išlaidų suskirstymas:

• Hipotekos išmokos: jei turite paskolą, turėsite hipotekos mokėjimus, tai paprasta!
• Mokesčiai ir draudimas: nekilnojamojo turto mokesčiai skirtingose ​​valstybėse ir miesteliuose labai skiriasi. Aš moku apie 0,0% Kolorado namų vertės, bet kitos sritys gali mokėti 10 kartų daugiau. Kiekvienas namuose turėtų turėti draudimą ją apsaugoti nuo gaisro, potvynio ir tt Jei turite paskolą namuose, yra didelė tikimybė, kad draudimo ir mokesčiai bus įtraukti į hipotekos mokėjimo į sąlyginio deponavimo mokėjimo formą.
• HOA rinkliavos: Jei perkate būstą ar namus HOA, turėsite sumokėti mokesčius ir susimokėti už juos.
• Priežiūra. Priežiūra - tai daugelis investuotojų, kurių įvertinimas nėra įvertintas, arba jų nėra. Net jei jūs perkate visiškai atnaujintą namą, reikės priežiūros. Nuomininkai ne visada lengva namie, o dalykai nutrūksta. Kuo vyresnis yra namuose, tuo didesnė priežiūra reikalinga. Aš linkiu manyti, kad nuo 10 iki 25 procentų mano nuomos kainų priklausys nuo nuomojamų amžių ir būklės.
• Karjera: daugelis investuotojų taip pat pamiršta atsiskaityti už laisvas darbo vietas, kai jūsų nuomojamų daiktų nėra nuomojamos ir negaunamos pajamos. Galite pasisekė ir turi nuomininkų, kurie gyvena turtui 5 metus ir visada moka nuomos laiką. Nesijaudink! Aš tenka 10 proc. Mano nuomos mokesčio už laisvas darbo vietas.
• Valdymas: Jei nenorite valdyti savo nuomos savybių, galite išsinuomoti nekilnojamojo turto valdytoją. Tipiškos nekilnojamojo turto valdytojo išlaidos gali svyruoti nuo 8 iki 12 procentų surinktų nuomos mokesčių, o kai kurios bendrovės taip pat apmokestina nuomos mokesčius. Kiekvieną kartą, kai jie nuomoja turtą, jie imsis nuo savininko 1/2 iki pilno mėnesio nuomos.
• Komunalinės paslaugos: jei nuomotojas turi mokėti komunalines paslaugas, tai turi būti apskaičiuota. Mano vienos šeimos nuomos atveju nuomininkai moka visas komunalines paslaugas.

Visų šių išlaidų apskaičiavimas nėra lengvas, bet mano dienoraštyje sukūriau pinigų srautų skaičiuoklę, todėl tai daug lengviau. Šis skaičiuotuvas padės jums nustatyti techninės priežiūros išlaidas, atsižvelgiant į namų amžių ir būklę bei jo nemokamą kainą! Toliau pateikiamos išlaidos, susijusios su viena iš mano nuomos savybių ir apskaičiuoto pinigų srauto.

Nuoma per mėnesį: 1500 USD
Mokestis už hipoteką su palūkanomis ir principu mokėti: - 421 USD
Mokesčiai: - 75 USD
Draudimas: - 55 USD
Techninė priežiūra: - 225 USD
Darbo vietos: - 150 USD
HOA: - $ 0
Komunalinės paslaugos: - $ 0

Pinigų srautas: 574 USD

Jei perkate nuomos turtą, turinčią neigiamą pinigų srautą, tai paprastai nėra gerai. Kiekvieną mėnesį jis gauna tikrai senus pinigus į namus, kuris turėtų būti investicija. Jei kada nors reikės parduoti namus, tai bus sunku, nes jis turi neigiamą pinigų srautą. Dauguma investuotojų nenori neigiamo grynųjų pinigų srauto, o jei namas yra nuomojamas, bus sunku parduoti savininkui užimtą pirkėją.

Kiek pinigų reikia nusipirkti nuomos savybes

Didžiausias kliūtis įeiti į nuomos nekilnojamojo turto verslą yra pinigai, reikalingi nuomos savybėms ir gerų nuomos savybių nustatymui.Jei būtų lengva padaryti 10, 15 ar net 20 procentų pinigų srauto vien su nuoma, visi tai atliks. Kai perkate nuomojamą turtą su paskola, beveik kiekvienam bankui reikės mažiausiai 20% nuolaida. Galbūt taip pat turėsite sumokėti uždarymo išlaidas, kurios sudaro apie 3% turto pirkimo kainos, tačiau galite paprašyti pardavėjo sumokėti joms grynuosius pinigus. Jei namuose reikia remonto, turėsite sumokėti už tuos, kurie anksčiau galėjo būti išnuomoti. Savybės, kurias aš nusipirkau, kainuoja nuo 80 000 iki 130 000 JAV dolerių, ir paprastai į jas įtraukiu 25 000 ir 30 000 JAV dolerių.

Jei neturite daug pinigų ar gyvenate aukštesnės kainos zonoje, kuriai reikia dar daugiau pinigų, galite nusipirkti mažiau pinigų. Lengviausias būdas nusipirkti nuomos turtą, kuriame yra mažiau pinigų, yra įsigyti kaip savininko keleivį. Kai perkate kaip savininko keleivį, jūs turite gyventi namuose bent vienerius metus, o tada jūs galite išsinuomoti turtą. Savininkų keleiviai gali nusipirkti namą be pinigų, panaudodami USDA kaimo plėtros paskolą ar VA paskolą. Naudodamiesi "FHA" arba įprastomis finansavimo savininko keleiviams galima nusipirkti namuose tik 3,5 proc. Mažiau.

Nuomos savybių pirkimas žemiau rinkos vertės

Vienas iš didžiausių privalumų, nekilnojamojo turto yra per daug investicijų galite nusipirkti savybes žemiau rinkos vertės. Turėdami atsargų, galite nusipirkti bendrovių, kurios, jūsų nuomone, yra nepakankamai įvertintos rinka, tačiau jų negalima nusipirkti žemiau rinkos vertės. Dėl daugelio priežasčių galite įsigyti nekilnojamąjį turtą žemesne rinkos verte.

• Namas yra uždarymo ar trumpalaikio pardavimo, o bankas nori jį greitai parduoti
• Namai reikalauja daug darbo, ir kiekvienas, kuris jį pirko, norės, kad darbui ir rizikai būtų taikomos griežtos nuolaidos, o namuose nebūtų galima finansuoti
• Pardavėjas nėra informuojamas apie rinkos kainas ir nurodo savo namus, kurie yra mažesni už rinkos vertę (namuose yra daug sunkiau įvertinti nei atsargos)
• Dvaras parduoda namus ir nori kuo greičiau atsikratyti
• Namas parduodamas aukcione su ribotu ekspozicija ir tik piniginiais pirkėjais

Aš nusipirkau visas savo nuomos savybes ir sureguliuoju ir nusileidžia gerokai žemiau rinkos vertės. Noriu, kad mano nuomos savybės būtų bent 20% mažesni už rinkos vertę ir tam tikrose srityse, kuriose yra didelis nuomos ir vertės santykis. Mano tipiški namai kainuoja nuo 1200 iki 1500 dolerių, ir, kaip jau minėjau, išlaidos kainuoja nuo 80 000 iki 130 000 JAV dolerių, o mažesnės kainos reikalauja daugiau remonto nei brangesni. Kai nusipirkau namą 20% žemiau rinkos vertės, grįžau beveik visą savo investicijas į grynuosius pinigus atgal, kai tik pasirašysiu uždarymo dokumentus. Aš taip pat padidinu savo pinigų srautus nusipirkdamas mažiau už rinkos vertę, tačiau man reikia daugiau pinigų, kai turiu remontuoti namus.

Kaip sunku rasti puikių nuomos savybių?

Investicijos į nuomos savybes skamba puikiai? Dabar jūs turite įžengę į sunkią dalį, ieškodami savybių, kurios bus pinigų srautai ir galėsite įsigyti žemiau rinkos vertės. Man pasisekė, kad esu Šiaurės Kolorado regione, turintis puikių nuomos / vertės santykių ir tinkamai kainuojančių namų. Kai kurie iš jūsų skaitydami gali būti tose vietovėse, kuriose išlaidos namo pirkimui yra keturis kartus didesnės, o nuomos mokesčiai neatitinka pinigų srautų. Pirmasis žingsnis investuojant į nuomos savybes yra nustatyti geriausias vietas pirkti. Kai kuriais atvejais jums gali prireikti ištirti kitus rajonus ar miestus, į kuriuos reikia investuoti. Viena iš sunkiausių būsto pirkimo vietų yra rasti tinkamą vietą. Pirmasis žingsnis - paprašyti kas nors žinoti, kas yra pramonėje, kur gali būti gera vieta pirkti nuomos paslaugas. Tada patikrinkite plotą naudodamiesi pinigų srautų skaičiuoklė, kad nustatytumėte, ar galite užsidirbti pinigų. Ką jūs klausiate?

• Nekilnojamojo turto agentai: tam tikru momentu turėsite puikų atstovą, ir jūs niekada negalėsite pradėti ieškoti per anksti. Kartais geriausi agentai yra jauni ir nepatyrę, bet nori sunkiai dirbti, kad gautų sandorius.
• Pavadinimo bendrovės: jie laiko investicines savybes, kurios visada yra perkamos ir parduodamos.
• Kreditoriai: jie žino, kur investuotojai, su kuriais jie dirba, perka namus.
• Nekilnojamojo turto valdytojai: jums taip pat gali prireikti nekilnojamojo turto valdytojo, bet jie žinos, kur yra geros nuomos vertės santykio sritys.
• Investuotojai: jei žinote, kad visi investuotojai nebijo paprašyti jų. Jei nieko nežinote, ieškokite vietinių REIA susitikimų savo vietovėje ir pradėkite dalyvauti susitikimuose.

Kai išsiaiškinsite puikų nuomos savybių plotą, turėsite sužinoti savybes. Pirmiausia geriau pasikalbėti su skolintoju, kad įsitikintumėte, ar galite gauti paskolą ir pirkti iš pradžių! Ieškodamas nuomos savybių, jums reikės nekilnojamojo turto agento, kuris nori jums tvirtai dirbti. Tai reiškia, kad jie labai greitai parodys tau namus ir labai greitai parašys pasiūlymus, taip pat susiras pasiūlymus. Dauguma patyrusių agentų gali neturėti laiko suteikti jums jums reikalingą dėmesį. Štai kodėl aš siūlau naudoti jauną agentą, turinčią ambicijų ir turi daug laiko savo rankose. Šis atstovas taip pat turėtų galėti nurodyti jums skolintoją, kad gautumėte kvalifikaciją. Ieškodami pirkti nuomos savybes, kurios yra mažesnės už rinkos vertę, ieškokite aukciono savybių, nekilnojamojo turto, REOs, trumpalaikių pardavimų ir tradicinių pardavimų. Šiandienos rinkoje svarbu veikti greitai! Štai kodėl jums reikia agento, kuris iš karto gali parodyti namus ir kas gali iš karto parašyti pasiūlymus.

Jei pažvelgėte ir pažiūrėjote ir negalite rasti kur nors artimų pinigų srautų savybių, yra galimybė tolimojo investuoti. Ilgalaikiai investicijos reiškia įsigyti nekilnojamąjį turtą iš valstybės ir tada pasikliauti nekilnojamojo turto valdytoju, kad išlaikytų ir išsinuomotų turtą už jus. Čia taip pat yra "raktų" įmonių, kurios perka, suremontuoja namus, nuomoja jas, įveda nekilnojamojo turto valdytoją ir parduoda nuomojamas namas.Didžioji dalis, susijusi su "raktų" savybėmis, yra išnuomota grynųjų pinigų srautų teigiamoje zonoje, tačiau jūs jų nesirūpinsite žemiau rinkos vertės, nes pardavėjas nori gauti priemoką už šias savybes.

Kaip kolegijos studentai gali pradėti investuoti į nuomos savybes?

Dauguma koledžų studentų neturi pinigų ar pajamų namuose pirkti, tačiau yra keletas galimybių apsvarstyti. Viena iš šių variantų yra būsto paskolos vaikams, pagal kurią koledžo studentas ar jaunas suaugęs asmuo gali įsigyti namą su kraujo giminaičiu kaip bendrai pasirašytuoju. Ir jaunasis suaugęs, ir bendražygis yra apie Deją ir vienas turi gyventi namuose. Pradinė įmoka gali būti tokia maža kaip 3,5%, o kambarius galima išsinuomoti kitiems žmonėms, jei to leidžia vietiniai zonavimo įstatymai. Jaunam suaugusiam ar studentui nereikia pajamų, kad galėtų gauti paskolą, nes bendrasignoras gali naudotis savo pajamomis.

Geriausia dalis, susijusi su kūdikio būsto paskola, yra tai, kad jei kiti kambariai yra išnuomojami, studentas gali pasinaudoti nuoma, kad galėtų sumokėti hipoteką, o likusieji taip pat liktų. Studentų gyvenimas ne tik yra nemokamas, bet ir jie uždirba pinigus! Jei studentas gali gauti savininko paskolą be bendrai pasirašyto asmens, jie taip pat gali pirkti namą patys. Jei namas yra geras nuomos turtas, nuomos kaina iš kitų studentų turėtų mokėti už hipoteką ir kai kurias. Kai studentas išvyksta, jie gali išsinuomoti visą turtą ir dar daugiau pinigų.

Kaip rizikinga pirkti nuomos savybes?

Galiu įsivaizduoti, kad daugelis iš jūsų tikriausiai galvoja, kad visa tai skamba puikiai, kol nekilnojamojo turto rinka nesikeičia ir namų kainos vėl sugenda. Tai yra svarbus susirūpinimas dėl bet kokių investicijų, tačiau, jei jūs perkate namus su dideliu pinigų srautų nuomos savybėmis, nėra taip rizikinga, kaip galvojate. Pastarojo būsto avarijos metu kai kuriose vietovėse kainos krito 50% ar daugiau, o dauguma žmonių nukentėjo nuo nelaimingo atsitikimo. Kai kuriose vietovėse nuomos kainos sumažėjo, bet ne tiek, kiek sumažėjo kainos. Svarbu suprasti, kad nuomos kainos nėra tiesiogiai susijusios su namo vertybėmis. Namo vertės yra pagrįstos parduodamų namų pasiūla ir paklausa, tačiau nuomos mokestis grindžiamas turimų nuomos pasiūlymais ir paklausa. Paskutiniame avarijos metu kai kuriose vietovėse mūsų nuomos mokesčiai sumažėjo 10%, o kai kuriose vietovėse jų nebuvo. Žmonėms visada reikės gyventi, o jei įsigysite didelį pinigų srautą, tada mažas nuomos sumažėjimas neturėtų jums pakenkti. Didžiulis namų vertybių mažėjimas jums neturės įtakos, nebent turėsite parduoti. Mūsų vertybės išgyveno tose vietose, kuriose jie buvo prieš būsto krizę.

Apie Marką Fergusoną

Markas yra licencijuotas nekilnojamojo turto agentas nuo 2001 m. Ir specializuojasi REO ir HUD aukcionuose. Šiuo metu jis dirba dešimties komandą, kurią sudaro 6 licencijuotos agentūros. Pažymėkite 11 ilgalaikių nuomos savybių ir nustatykite 10-15 namelių per metus. Markas taip pat vykdo "InvestFourMore.com" tinklaraštį, skirtą aptarti jo nuomos savybes, ištaisyti ir apversti ir tapti nekilnojamojo turto agentu.