Štai keletas savininkų, kurie moka už nuoma kas mėnesį

Mes girdime daug apie tai, kaip brangus nuoma yra daugelyje miestų. Bet kur tai eina?

Nors kai kurie nuomininkai įtaria, kad jie yra tiesiai į godių savininkų kišenę, mes norėjome ištirti tiesą - todėl kalbėjome su septyniais savininkais, kad gautume savo istorijos pusę.

"Visuomenė mėgsta apgauti savininkus dėl kokios nors priežasties, bet savininkai turi daug daugiau išlaidų ir galvos skausmų, nei daugelis žmonių supranta " sakė Brian Davis, nekilnojamojo turto investuotojas, turintis 15 nekilnojamojo turto, ir nekilnojamojo turto dienoraščio "SparkRental" vienas iš įkūrėjų.

Markas Fergusonas, nekilnojamojo turto investuotojas, nekilnojamojo turto investuotojas, autorius ir 14 nuomos savininkų Kolorado valstijoje savininkas, susitarė: "Nors gali atrodyti absurdiška, kad kai kurie žmonės moka daug nuomos, prisiminkime, kad nuomotojas turi sumokėti daug daugiau išlaidų nei dauguma žmonių galvoja ir net daugiau nei daugelis savininkų mano, kad jie mokės. "

Čia yra didžiausių išlaidų valdytojai, įvardijami, kai mes paklausėme, kas atsitinka su tuo dideliu nuomos mokėjimu, kurį jiems duodate kiekvieną mėnesį.

Be to, mes turime du nekilnojamojo savininkų mėnesio biudžetų pavyzdžius, kad galėtumėte tiksliai sužinoti, kaip atrodys šie numeriai - ką apsvarstyti, ar rašote savo mėnesio nuomos čekį, ar galvojate apie investavimą į nuomojamą nuosavybę patys.

1. Hipoteka

Jei jūsų nuomotojas vis dar moka savo būsto paskolą, kuri yra daugelis, padorus nuomos mokesčio dydis eina tiesiai į banką, kad būtų galima sumokėti pagrindinę sumą ir palūkanas.

2. Komunalinės paslaugos

Kai kurie savininkai yra nuomos komunalinės paslaugos, tačiau net ir tie, kurie nebegali, gali užmokėti už kišenę.

"Kai vienetai užimami, aš turiu nuomininkus mokėti už elektrą, dujas, vandenį, televiziją, telefoną ir internetą", - sakė Andy Panko, "Two One-bedroom Condos" savininkas Vudbridžas, Naujasis Džersis.

"Net tada, kai įrenginys yra laisvas, vis tiek reikia elektros, dujų ir vandens. Aš turiu juos pavadinti savo vardu, kai nėra nuomininkų. "

3. Draudimas

Nuomotojams reikia turėti nuomotojo draudimą, kuris apsaugo jų fizinę nuosavybę nuo nelaimingų atsitikimų ir staigių nuostolių dėl tokių dalykų kaip gaisras ar sunkus oras.

Jie taip pat privalo turėti atsakomybės draudimą, kuris apsaugo jų finansinį turtą atsakomybės reikalavimo atveju, pvz., Kažkas, kaltindamas juos po slydimo ir kritusios ant ledinės šaligatvio.

4. Priežiūra ir remontas

Nesvarbu, ar pinigai ir laikas praleidžia patys dalykus, ar samdo rangovus, priežiūra ir remontas yra didžiausias savininko išlaidų sąraše.

"Dauguma savininkų gali pasikliauti 5-20 proc. Nuomos mokesčių, tenkančių išlaikymo išlaidoms", - teigia Fergusonas.

"Rentec Direct" Kaycee Wegener padalija į dvi skirtingas išlaidas:

1. fiksuotos išlaidos galite įvertinti anksčiau, įskaitant įprastą techninę priežiūrą, pvz., valymą, šiukšlių išvežimą ir kenkėjų kontrolę, ir sezoninį aptarnavimą, pvz., vejos pjovimą, sniego valymą ir latakų valymą

2. kintamos sąnaudos galite stengtis skirti biudžetą, tačiau tai vis tiek gali jus nustebinti, įskaitant prietaiso remontą ir pakeitimą, turto žalą dėl neatsargumo ar įprasto nusidėvėjimo bei avarijų.

"Daugelis nuomininkų nesupranta, kiek kainuoja tinkamai išlaikyti turtą, nes jie dar nebuvo nuosavybės savininkai", - sakė Deb Tomaro, brokerio asocijuotojas su RE / MAX pripažintomis savybėmis.

"Šis medis kainuoja 1200 dolerių. Tas stogas yra 8000 USD. Šis šaldytuvas yra 800 USD. Geras savininkas turi rezervą, kad iškilus nenumatytiems atvejams, jie gali greitai spręsti problemas ir sumažinti nuomininkų nepatogumus. Nekilnojamojo turto savininkai, kurie kiekvieną mėnesį tiesiog išbringa, gali neturėti galimybės kurti atsargas. "

Ir net jei nuomotojas turi atsargą, blogi metai vis dar gali juos sunkiai paveikti.

Nickas Bowmanas, "Colorado" savininkas 15 metų, gali pasakyti daug pasakų apie nemalonius netikėtumus, tokius kaip "staigus kanalizacijos linijos pakeitimas už 6 000 USD" ir "nuomininkas, kuris praeina prieš Kalėdas ir palieka šilumą, todėl vamzdžiai gali užšalti" . Tai tokie košmarai, kurie tikrai gali nutekėti savo rezervo sąskaitą. "

5. Viso kodo laikymas

Būsto savininkai privalo užtikrinti jų būsto saugumą, o tai nėra pigus. Šios "su reguliavimu susijusios išlaidos", kaip jas pavadino Davisas, apima tokius dalykus kaip nuomos licencija, privalomi patikrinimai ir metiniai registracijos mokesčiai.

"Baltimorėje, kur turiu daugumą savo nuosavybės," Davisas sakė: "Turiu užsiregistruoti ir mokėti metinius mokesčius tiek Merilando valstijai, tiek Baltimorei. Turiu atlikti švino dažų patikrinimą tarp kiekvieno nuomos. Linkiu, kad galėčiau parduoti dalį savo nuomos vienetų, bet niekas jų nenori, kad turėčiau jų; Aš priversdavau pertvarkyti savybes, kad atitiktų vietines taisykles. "

James Richards, "Hot Market Realty" brokeris Minneapolyje, Minesota, jaučia Daviso skausmą:

Mane cituoja miestas už nepakankamą žolių ašmenis viename kvadratiniame colyje. (Taip, jie iš tikrųjų turi inspektorių, kuris ieško tokios nesąmonės.) Bet kuris namas, kuris buvo pastatytas iki 1978 m., Privalo išlaikyti švelninimo patikrinimo bandymą, kai naujasis nuomininkas juda, net jei jis jau yra atlikęs tokį patikrinimą.Tyrimų išlaidos svyruoja nuo $ 300 iki $ 500, jau nekalbant apie išlaidas, susijusias su tai, kaip ji pirmą kartą perduodama, paprastai ji yra nuo 3000 iki 5000 dolerių ar daugiau, jei turtui reikalingi visi nauji langai.

Ričardsas taip pat nurodo, kad "nusikalstama veika" vertinama nuomininkui, kai nuomininkas įvykdo nusikaltimą: užteršia kaimynystę, naudoja per daug vyriausybės paslaugų, šiukšliadėžę perpylė į konteinerį, leidžiama naudoti licenzinių plokštelių skirtukų galiojimo laiką, nesumažėja žolės ar kastukiniai šaligatviai ir kt. Nuomininko bauda paprastai yra didesnė už nusikaltėlio ".

6. Mokesčiai ir mokesčiai

Be mokesčio už nekilnojamąjį turtą, savininkai taip pat turi mokėti mokesčius už gaunamas pajamas iš nuomos.

Nors jie gauna tam tikrų mokesčių nurašymų, dažniausiai atsirandantys mokesčiai gali būti savikaina (žr. Kitą punktą).

7. Buhalterija ir apskaita

"Nuomos savybės yra su buhalterija ir apskaitos galvos skausmas," sakė Davisas ", kuris kainavo tiek laiko, tiek pinigų. Aš moku buhalterį ir buhalterį apie 4000 JAV dolerių per metus, o aš vis tiek išleidžiau 30-40 valandų per metus, dirbdamas savo mokesčių deklaracijoje ".

8. Nekilnojamojo turto valdytojo mokesčiai

Laikas taip pat yra vertingas, todėl daugelis nuomotojų mano, kad yra efektyviausias samdyti nekilnojamojo turto valdytoją, kad galėtų tvarkyti savo įvairių nuomos vienetų kasdienes veikas.

Pasak "All Property Management", šie mokesčiai paprastai gali būti nuo 8 iki 12% nuo mėnesio nuomos vertės.

9. Nuomininko apyvarta ir laisvų darbo vietų

Kai nuomininkai išeina, tai sukuria visiškai naują sąnaudų rinkinį.

"Karjeros yra milžiniškos išlaidos savininkams", - sakė Davisas, - ypač "ne karštuose" rinkose. Ne tik savininkai turi padengti hipoteką, negaunant nuomos pajamų; jie taip pat paprastai turi perpilti visą vienetą ir pakeisti visus kilimus. Nuomininkai turi šiek tiek paskatų, kad švelniai elgtųsi su grindimis ar sienomis, nes savininkams sunku suvaldyti pinigus iš užstato, kad padengtų šias išlaidas. "

"Daugelis savininkų pasidaro nuo 5 iki 15% nuomos laisvų darbo vietų", - sakė Fergusonas.

10. Rinkodara

Kai ieškoma ko nors užpildyti šias laisvas vietas, savininkams tenka patirti tokias išlaidas kaip kredito ataskaitos mokesčiai, profesionalių fotografų paslaugos sąrašams ir dar daugiau.

"Aš darau visą savo reklamą ir nuomos patikrinimą", - sako Panko. "Visas reklamos ir atrankos procesas gali būti perduotas nekilnojamojo turto agentui; tačiau jie ima mokestį, lygų vieno mėnesio nuomos mokesčiui, kiekvieną kartą, kai jie randa ir nuomą pateikia ".

11. Teisiniai mokesčiai

"Tikimės, kad savininkai ir nuomininkai palaiko sveikus santykius ir gerbia vieni kitus", - sako Pankas, - bet jei ne, ir iškiltų problemų, gali tekti samdyti advokatus, kad galėtumėte konsultuotis dėl savo teisių ir teisių gynimo priemonių pagal jūsų nuomos sutartį ir valstybines nuomos įstatymus. Blogiausiu atveju gali tekti iškeldinti nuomininką. Tai ilgas ir brangus procesas "

Ričardsas gali tai patvirtinti. "Jei norite išsiųsti iškeldinimą, reikia sumokėti 340 JAV dolerių tik už padengimo mokestį, o jūs turite išlaikyti advokatą už 400-500 JAV dolerių už iškeldinimą", - sakė jis.

"Daugelis iškelimų baigėsi tuo, kad nuomininkas nemoka advokato iš tam tikros vyriausybės agentūros, kad galėtų kovoti su iškeldinimu. Kai tai atsitinka, užtrunka ilgiau (prarandama nuoma) ir brangesnės už advokato honorarus dėl to, kad paprastai turi būti išklausytas klausymas. Aš išleidžiau net 1,500 dolerių, išsinuomojančių nuomininką ".

Dar blogiau, jis sakė: "Aš negaliu atlikti veiksmingų patikrinimų fone, nes minėtieji nemokami advokatai paprastai ištrina nuomininko įrašus, todėl net patikrinimas iš pradžių neatskleidžia bėdų, kurie laukia".

Davis yra toje pačioje valtyje: "Bet kuriuo tam tikru mėnesiu turiu kelis nuomininkus, kurie nenori mokėti nuomos. Tada turiu eiti per teisminio pranešimo teikimo procesą, pateikti teisinius pasiūlymus teisme, sumokėti teismo mokesčius, laukti kelis mėnesius, kol teismas įvyks - visi tuo metu mokėdami nekilnojamojo turto hipoteką ir negavę nuolaidų iš nuomininkų "

Breaking It All Down

Taigi, ką visa tai atrodo per mėnesį?

Fergusonas pateikė tokį pavyzdį, kokios tipinės išlaidos gali atrodyti "Colorado" priemiesčio rajone, kuris nuomoja už 1500 JAV dolerių per mėnesį:

• Mokestis už hipoteką: 750 USD per mėnesį

• Mokesčiai: nuo 100 iki 500 dolerių per mėnesį

• Draudimas: nuo 50 iki 150 dolerių per mėnesį

• "HOA" mokesčiai: iki 500 JAV dolerių per mėnesį (taikoma tik jo būstinėms, priklausančioms namų savininkų asociacijai)

• Priežiūra: nuo $ 75 iki $ 300 per mėnesį

• Darbo vietos: nuo 75 iki 225 JAV dolerių per mėnesį

"Kai pridedate visas šias sąnaudas į lygtį," Fergusonas apibendrina ", mėnesinės išlaidos yra $ 1050 - $ 2425 per mėnesį už $ 1500 per mėnesį nuoma".

Richardas davė šį suskirstymą į vieną iš jo savybių Mineapolyje:

• Nekilnojamojo turto mokesčiai: 300 USD per mėnesį

• Nuomos licencija: 100 USD per mėnesį

• Krosnių sertifikavimas: 25 USD per mėnesį

• Draudimas: 100 USD per mėnesį

• Baudos / inspekcijos atitikimas / miesto išlaidos: 200 USD per mėnesį

"Dėl šio turto aš renku 1250 JAV dolerių per mėnesį", - sako jis. "Nepaisant pirmiau minėtų išlaidų, tai palieka man 525 dolerius už hipotekos mokėjimą, išlaikymą, apyvartą ir tt Tuo tarpu vyriausybė uždirba 400 dolerių per mėnesį ir padidina daugybę kitų mano išlaidų."

Nors Richards nori, kad jis galėtų mokėti mažiau už kai kuriuos savo nuomos mokesčius, jo rankos dažnai yra susijusios su išlaidomis, kurios nepriklauso jo valdymui. "Tai, kad nuomotojas yra" turtingas ", todėl valgys visas šias išlaidas, yra absurdas", - sakė jis atvirai.

"Jis ar ji yra versle uždirbti pinigus. Visos patirtos išlaidos bus perduoti nuomininkui aukštesne nuomos forma. Kadangi mes visi esame toje pačioje laivoje, aš nepaduosiu savo kainos iš rinkos. Geriau nurašiau už gerą nuomininką, todėl mielai sumažinsiu nuomos mokesčius, jei anksčiau minėtos išlaidos nebuvo lygybės dalis. "

Tavo posūkis: nuoma, ar tai atrodo, kad jūsų nuomos mokestis skiriasi? Būsto savininkai, ar yra kokių nors kitų išlaidų, kurias norite pridėti prie šio sąrašo? Jei tu galvoji apie tapti savininku, ar šie skaičiai leidžia persvarstyti?

Kelly Gurnett yra laisvai samdomas tinklaraštininkas, rašytojas ir redaktorius, kuris tvarko dienoraštį "Cordelia Calls It Quits", kur ji dokumentuoja savo bandymus išlaisvinti savo gyvenimą iš dalykų, kurie nesvarbūs ir daugiau dėmesio skirti tai, kas daro. Sekite ją Twitter @CordeliaCallsIt.