Mintys apie nuomos iš namų? 15 patarimų, kaip maksimaliai padidinti savo pajamas

Viena iš didžiausių nuomotojų nuomos pajamų nutekėjimo yra išlaidos. Nuomojamos nuosavybės niekada nėra taip paprasta, kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą, rasti nuomininką ir laukti didelių riebalų patikrinimų, kad būtų žinoma apie tai.

"Kai įsigyjamas turtas, jo investicijų grąža paprastai mažėja, siekiant sumažinti nuostolius", - teigia Brian Davis, nekilnojamojo turto investuotojas, turintis 15 nuomos patalpų ir vienas iš nekilnojamojo turto dienoraščio steigėjų. SparkRental. "Man patinka galvoti apie pajamas iš nuomos kaip vamzdyną, kurį norite išlaikyti sklandžiai ir minimaliai nutekėjus".

Nesvarbu, ar planuojate patekti į šeimininko verslą, ar esate patyręs savininkas, tikriausiai norėtumėte sužinoti, kaip gauti daugiau pajamų. Mes kalbėjome su masyvo nekilnojamojo turto ekspertais, kad surinkome geriausius pasiūlymus, kaip maksimaliai padidinti nuomos pajamas.

1. Kruopščiai nuimkite ekraną

Viena iš didžiausių rūpesčių, apie kuriuos kalbėjomės savininkai, buvo kaina (pinigai, laikas ir stresas), iškeldžiančių varginančius nuomininkus. Išsiuntimas gali užtrukti nuo trijų iki šešių mėnesių ir gali kainuoti padidėjo nuo 5000 JAV dolerių, todėl atlikite tam tikrą prevencinį darbą, įtraukdami naujus nuomininkus nuodugniai peržiūrint.

Atlikite kredito patikrą, kad suteiktumėte jums savo finansinės atsakomybės jausmą, taip pat nusikalstamą veiką ir iškeldinimo tyrimą. Taip pat nedideli žvalgyba.

"Važiuokite pagal savo dabartinę gyvenamąją vietą", - sako Denise Supplee, nekilnojamojo turto agentas, investuotojas ir buvęs nekilnojamojo turto valdytojas, taip pat "SparkRental" vienas iš įkūrėjų. "Ar tai yra nepatogus? Ar visai ar visai išmesti šiukšlių konteineriai, ar dar blogiau, ar ši šiukšliadėžė tiesiog kaupiasi? Ar yra senas nulaužtas automobilis su pasibaigusia etikete, tiesiog sėdi? Didžiosios įspėjamosios vėliavos! "

2. Nuomininko įrodymas savo turtą

"Savininkai negali išskaičiuoti pinigų iš užstato už" įprastą nusidėvėjimą ", todėl jie turi daryti tai, ką gali užkirsti kelią," sako Davisas.

Tai apima uždraudimą įrengti televizorių savo nuomojamą įrangą, tokias kaip rankšluosčių dangčius į smeigtukas, pasirenkant mažai priežiūros grindų dangą, pvz., Kietmedžio grindų dangą, ir durelių sustojimo įrengimą. Viskas, kas trukdo protingai kasdieniam naudojimui palikti ženklą jūsų turtui, yra protingas žingsnis.

Paprastesnis kraštovaizdis ir patvarios išorinės medžiagos, pvz., Plytos ir vinilas, taip pat gali sumažinti jūsų priežiūros išlaidas, - teigia "CoachCarson.com" nekilnojamojo turto investuotojas ir interneto dienoraštis Čadas Carsonas.

3. Gaukite tinkamą draudimą

Tai neturėtų būti pasakyta, bet visada pavasaris nuomotojo atsakomybės draudimui.

"Tiesiog vieno neapkraunamo ieškinio kaina gali ištrinti jūsų banko sąskaitą", - sako Carsonas. "Geros draudimo polisas samdys advokatus, kurie gins jus mažai tikėtinu ieškinio atveju".

Penny Hoarder redaktorius Justinas Cupleras išnuomojo savo seną namą po metų, kai jis išeina, ir priduria: "Paskambinkite į savo draudimo kompaniją ir pakeiskite tik vienos struktūros politiką. Dauguma namų savininkų politikos apima visą namą ir jo turinį. Jei nuomojatės nepažįstamiems, nereikia apdrausti jų daiktų. Tai gali jums sutaupyti nuo 25 iki 50 dolerių per mėnesį. "

4. Pirkite namų garantiją

“Jei jūsų namas yra vyresnis, viskas turi sulaužyti, - sako "Cupler". "(" Namų garantija ") paprastai kainuoja nuo 20 iki 50 dolerių per mėnesį ir padengia jus netikėto sugadinimo atveju, kuris gali naikinti jūsų atsargas".

5. Pasidarykite, kai tik įmanoma

“Turint nuomojamą turtą, yra mažiau apie pajamų didinimą ir daugiau apie išlaidų mažinimąses, "Sako Andy Panko," Two Twin-Bedroom Condos "savininkas Vudbridžas, Naujasis Džersis. "Aš visada bandau asmeniškai padaryti tiek, kiek galiu, atsižvelgiant į mano savybes. Aš labai patogu ir gali dirbti tipiškų remonto ir atnaujinimo. Aš taip pat visą savo reklamą (nemokamai per Craigslist), parodydamas savo vienetus ir atlieka visus fono patikrinimus ir kredito patikrinimus (per "TransUnion SmartMove" paslaugą, kurią moku nuomininkui). "

6. Naudokitės nuomos agentūromis atsargiai

Kai kurie savininkai randa nuomos agentūras, o turto valdytojai yra verti sąskaita, nes jie sutaupo laiko ir streso per ilgą laiką.

"Aš buvau pernelyg lengva mano nuomininkams - netaikant vėlesnių mokesčių ar pradėjus iškeldinti, kai jie atsiliko. Tai leido jiems vaikščioti per mane ir kainuoti man dar daugiau pinigų ", - sako" Invest Four More "Markas Fergusonas. "Kai turėjau septynias savybes, juos perdaviau valdymo įmonei, ir jie buvo daug griežtesni. Nors aš sumokėjau jiems nuomos mokesčio procentą, mes surinkome daugiau nuomos mokesčių ir turėjome geresnių nuomininkų. Jis sutaupė man galvos skausmo, laiko ir pinigų ".

Jei eisi šiuo maršrutu, tiesiog įsitikinkite, kad labiausiai spoksote už savo pinigus. "Cupler" siūlo pirmiausia palyginti mokesčius "gauti kelias agentūras, kovojančias už jūsų verslą, ir rasti tą, kuris geriausiai atitiktų išlaidas".

Jei norėtumėte atsisakyti mokesčio, yra naudingų įrankių.

"Nekilnojamojo turto valdytojo nuoma gali sumažinti galvos skausmą dėl sandorio su nuomininkais, tačiau jų mokesčiai gali siekti iki 10% jūsų pajamų. Šiandieninė nekilnojamojo turto rinka gali sumažinti jūsų grynųjų pinigų srautą iki vos pelno pasikeitimo ", - sako Callie Hamiltonas, nekilnojamojo turto investuotojas, kurio vyras įkūrė Rentlit, kad padėtų savininkams valdyti tokius dalykus kaip internetiniai automatiniai mokėjimai, techninės priežiūros paslaugos, fono patikrinimai ir patys išnuomojamos.

7. Reguliariai tikrinkite savo ypatybes

Net jei jūs samdote ką nors tvarkyti savo kasdieninį valdymą, būtinai reguliariai tikrinkite savo ypatybes, kad užtikrintumėte, jog jūsų nuomininkai tinkamai palaikytų jūsų investicijas.

"Pasivaikščiokite savybėmis taip dažnai, kaip galite", - sako Deb Tomaro, brokerio partneris su RE / MAX pripažintomis ypatybėmis. "Krosnies filtro keitimas kas 60 dienų yra puikus pasiteisinimas. Tai suteikia jums galimybę ieškoti bet kokių klausimų, kol jie pasidaro didžiulis ir brangus remontas. Pavyzdžiui, negaliu pasakyti, kiek spintelių po virtuvine kriaukle suplyšta, nes nuomininkai viską sumontuoja kabinoje ir niekada nežino, kad yra nedidelis nuotėkis. Nutekėjimas tęsiasi per metus, kriaukle bazė yra sunaikinta. Kiekvieną kartą, kai aš einu į nuomos vienetą, aš klausiu, ar aš galiu patikrinti po kriauklės dėl bet kokių nuotėkių, ir aš paleisti mano rankas palei visą vandentiekio, kad įsitikintų, jog nematau nutekėjimo. "

Net paprasčiausias važiavimas, siekiant užtikrinti, kad viskas būtų išlaikoma iš išorės, gali jus daug pasakyti, sako ji.

8. Palaikykite savo nuomininkus

Be iškeldinimo, apyvartos kaštai yra didžiausias savininkų sąrašų dalykų, kad būtų išvengta.

"Didžiausios išlaidos nuomos versle atsiranda, kai nuomininkas išvyksta", - sako Carsonas. "Nuomininkas, kuris gyvena penkerius ar šešerius metus, nesikreipia dėl sienų, bet naujam nuomininkui turėsite dažyti ir atlikti kitus remontus".

Laikykite savo nuomininkus laimingus, nedelsdami ir mandagiai atsakydami į techninės priežiūros užklausas. Jei manote, kad turite padidinti nuomos mokesčius už mėnesines išlaidas, nuomininkams suteikiama paskata tvirtai laikytis jūsų, kaip nedidelis atnaujinimas, kai jie atnaujina nuomos sutartis, - teigia Carsonas.

9. Gaukite daugiausiai nuomos už kvadratinį pėdą

"Didysis ne visada geresnis pasaulyje nuomos", - perspėja Carsonas. "Rasti nekilnojamąjį turtą su aukščiausiu nuoma už kvadratinį pėdą. Daug kartų 1000 kvadratinių pėdų apartamentai išsinuomos už tą patį kaip 1300 kvadratinių metrų butas. Tačiau tapyba ir kita nuolatinė priežiūra kainuos daugiau už didesnį vienetą. "

Arba laikykitės Aspire-Kanados įkūrėjo Keisos Blairio pavyzdžio ir daugiausia dėmesio skiriama daugiabučių namų nuomai, kuri "gali sumažinti ilgalaikių laisvų darbo vietų riziką, sumažinant jūsų prarastų pajamų riziką", - sako ji. "Daugiabučiuose namuose, pavyzdžiui, tripleksuose, tai gerokai padidina pajamų potencialą, tuo pačiu sumažinant didelius nuostolius, jei vienas nuomininkas nuspręs išvykti. Nors šios savybės yra brangesnės, jos ilgą laiką gerokai pranoksta vienos šeimos investicijas. "

10. Neįtraukti komunalinių paslaugų

Niekada nenumatykite kintamos komunalinės paslaugos, pavyzdžiui, šilumos ar elektros energijos, atsižvelgiant į nuomos kainą. Jennifer Stahlman iš "PayLease" paaiškina, kodėl:

• "Nuomos kainos įtraukimas į komunalines paslaugas reiškia, kad jūs turite pernelyg didinti rentą jau konkurencingoje rinkoje".

• "Kai įtraukiamos komunalinės paslaugos, rezidentui nėra paskatos išsaugoti, todėl padidėja komunalinių paslaugų sąskaitos".

• "Jei nepidėsite pakankamai, kad apimtumėte visas komunalines paslaugas, turėsite sumokėti skirtumą."

• "Paslaugų teikėjai dažnai padidina savo tarifus, dėl to susidaro nenuoseklūs sąskaitos faktūrų sumos".

11. Sukurkite dalykus

Apsvarstykite galimybę investuoti į įmontuotus baldus kaip lentynos ar pusryčių kampelis.

"Apskritai, jei jo negalima perkelti, jo negalima sugadinti", - sako nuomotojas ir nekilnojamojo turto investuotojas Eugene Gamble. "Nors iš pradžių brangesnis, išlaidas mažina sumažėjęs reikalaujamų remonto darbų skaičius, kadangi nuomininkai negali gabenti vienetų pagal jų pageidavimus. Jūs taip pat sutaupysite laiko ieškant pakaitų ar atliekant remontą. "

Carsonas taip pat rekomenduoja įskaitant daugybę integruotų saugojimo sprendimų, dėl labai išradingos priežasties: "daugiau stuff = sunkiau judėti!"

12. Už papildomą mokestį

Apsvarstykite galimybę nuomoti bet kokį garažą, esantį jūsų nuosavybėje atskirai, "Gamble" pataria. "Ne visi nuomininkai turi automobilį, todėl jūs galite išsinuomoti tą papildomą erdvę, jei ji tinkamai yra ir išdėstyta".

Jei išsinuomojate nuomininkus su gyvūnais, paprašykite jų sumokėti vienkartinį arba mėnesinį pašarą už namelius, o ne už gyvūną užstatą, sako Kaycee Wegener iš Rentec Direct. "Jei paprašysi naminių gyvūnėlių įmokos, tuos pinigus galima panaudoti tik gyvūno padarytai žalai išvalyti, o likusi likutis turi grįžti į nuomininką ... Tačiau jei imate mokėti vienkartinį arba mėnesinį gyvulių pašalpą, jūs galite naudoti pajamas savo nuožiūra. "

13. Įveskite LLC

"Sėkmingas verslas prasideda (ir išlieka toks), padėdamas save sumažinti riziką. Atkreipkite dėmesį, kad ne "pašalinkite" riziką, nes tai neįmanoma ", - teigia advokatas ir nekilnojamojo turto investuotojas Craigas Morganas. Jo strategija tai padaryti:

Turite vieną "LLC" (labiausiai paplitusią investuotojų pasirinkimą) nekilnojamojo turto turtui. Laikykite savo nuomos paslaugas vienoje LLC; šis LLC nėra partneris dėl kitų projektų ar kitų paslaugų (pvz., rangovo darbas). Visa "LLC" turi turtą.

Jei turite trumpalaikį portfelį (skaitykite: fix-and-flips), tada įdėti juos į kitą LLC. Jei esate namų remonto asmuo arba turto valdytojas, tada ši paslauga atliekama kitoje įmonėje. Čia yra ta, kad ribojaite kiekvienos LLC poziciją (t. Y. Įsipareigojimą). Teoriškai, ieškovas gali tik eiti po to, kas yra LLC / vertė LLC. Taigi, jei jums bus paduotas ieškinys kaip rangovas, ieškovas negali gauti nuomos mokesčių, nes jis yra atskiras ir atskiras verslas.

14. Iškrauti numerius

"Kadangi nuomos turtas yra investicija, jis turėtų būti analizuojamas kaip toks", - sako Panko. Todėl "svarbu maksimaliai padidinti" grįžti kaip maksimaliai padidinti pajamos. Net jei turėsite pakankamai grynųjų pinigų, kad galėtumėte tiesiogiai įsigyti nuomos turto, jūs paprastai gausite geresnę pinigų grąžą, paimdami paskolą, kad galėtumėte sumokėti už ją daugiausia. "Jis pateikia šį pavyzdį naudodamas savo nuosavas vienetus:

Bendra mėnesio mokesčių, priežiūros ir draudimo įmokų kaina yra apie 525 USD, o mėnesio nuoma - 1250 USD. Tai mėnesinės grynosios pajamos yra apie 725 USD arba 8 700 USD per metus.

Turtas kainuoja apie 110 000 USD. Jei turėčiau sumokėti visą 110 000 dolerių, kad galėčiau jį nusipirkti, aš tik investuosiu apie 8,3% per metus, t. Y. 8 700 USD grynųjų pajamų, padalytų iš pradinės 110 000 dolerių vertės investicijos. Vietoj to aš išleidžiau tik 27 500 JAV dolerių iš savo pinigų (25% pradinis įnašas) ir pasiskolino likusį 30 metų paskolą. Paskola yra apie 400 dolerių per mėnesį. Taigi, pridėjus, kad mokesčiai, priežiūra ir draudimas reiškia, kad bendra mėnesio kaina yra 925 USD.

Mėnesio nuoma už 1 250 JAV dolerių reiškia, kad mano mėnesinės grynosios pajamos yra tik 325 JAV dolerių per mėnesį arba 3900 JAV dolerių per metus. Tačiau tai atitinka 14,2% grąžą per metus, t. Y. 3 900 USD pajamų, padalytų iš pradinių investicijų 27 500 USD. Taigi, išimdamas paskolą, o ne perkant ją visiškai, mano pajamos mažės, bet padidėja investicijų grąža.

Tuo tarpu jūs vis dar turite žinoti, į ką įeinate: "Reikėtų pažymėti, kad skolinantis pinigai padidina nuosavybės nuomos riziką", - priduria Panko. "Pavyzdžiui, net jei vienetas neužimtas mėnesius ir todėl negauna pajamų, paskola vis tiek turi būti mokama kas mėnesį".

Kaip ir su bet kokiu sudėtingu verslo sprendimu, jei jaučiate, kad jūsų galva pradeda verpti, visada geriausia pasikonsultuoti su profesionalu.

15. Naudokitės savo mokesčių lengvatomis

Sako Gamble, teigia "Gamble", pernelyg daug namų savininkų praleidžia santaupas, nes "jie nežino, kas yra leistinos išlaidos". "Nuomininkai gali reikalauti visų rūšių pertraukų išlaikyti savo turtą ir grąžinti hipotekas. Sužinokite, ką galite padaryti, arba samdyti patyrusį nekilnojamojo turto buhalterį. "

Jūsų posūkis: Ar turite nuomos turtą? Kokius kitus patarimus norite pridėti prie šio sąrašo?

Kelly Gurnett yra laisvai samdomas tinklaraštininkas, rašytojas ir redaktorius, kuris tvarko dienoraštį "Cordelia Calls It Quits", kur ji dokumentuoja savo bandymus išlaisvinti savo gyvenimą iš dalykų, kurie nesvarbūs ir daugiau dėmesio skirti tai, kas daro. Sekite ją Twitter @CordeliaCallsIt.