Kaip aš investuosu į nekilnojamąjį turtą daugiau nei 250 000 USD per metus (ir aš tik 29)

Prieš keletą metų, žiūrėdamas beveik kiekvieną epizodą Apversti šį namą, Buvau pripažinta, kad buvau nekilnojamojo turto magnatas. Prisimenu, kaip pagirti draugui, kai padariau savo pirmąjį pasiūlymą dupleksui, kaip aš planaviau pirkti dar 10 nuomos savybių kitais metais. Atspindėdamas atgal, buvau idiotas.

Aš griežtai permokavau už savo pirmąjį turtą ir pasisekė išeiti iš sandorio neprarandant jokių pinigų.

Aš buvau sėkmingas. Aš greitai sužinojo, kad neturėjau jokios informacijos apie tai, kaip tikrai uždirbti pinigus su nekilnojamuoju turtu.

Niekada nepamiršdamas, kad mano nekilnojamasis turtas investuoja klaidą, buvau visiškai sužavėtas, kai susitikau su savo bičiuliu Ericu Moormanu. Kaip tinka, kad sutikau Ericą, kai jis atėjo prie mano senojo namo durų, kai bandėme jį parduoti "Parduodamas savininku".

Jis buvo nekilnojamojo turto investuotojas ir sudarė mums galimybę išsinuomoti lizingo galimybę tuo metu, kai mūsų namas nebuvo parduotas iki mūsų svajonių namo pabaigos. Po nekilnojamojo turto nuomos, mūsų namai pardavė gana greitai, ir mums nereikėjo Ericas pasiimti.

Greitai persikėlęs į šiuolaikinę dieną, Eric manęs paskambino ir norėjo pamaitinti mane, norėdamas sužinoti apie savo investicines paslaugas. Aš greitai apversčiau scenarijų, kai sužinojau, kaip jis buvo sėkmingas, yra nekilnojamojo turto verslas.

Šis vaikinas yra 29 metų, o jo nekilnojamojo turto verslas praėjusiais metais siekė daugiau kaip 250 000 dolerių.

Dabar prisiminkite ... mes negyvename dideliame didmiesčio rajone, kur jis nuvilia milijono dolerių savybes. Didžiausias mūsų miestas (kurį dauguma JAV vadina "miestu") turi apie 25 tūkst. Gyventojų. Viskas.

Kaip matote, tai yra gražus įspūdis. Ir jis nesibaigia. Jis ketina daryti daugiau nei šiais metais. <Eik, Eik!>

Žinau, kad daugelis žmonių yra suinteresuoti užsidirbti pinigų nekilnojamojo turto srityje, ypač jei galite tai padaryti be pinigų. Aš paklausiau Erico pasidalinti savo istorija ir strategijomis, kurias gali atlikti bet kas. Tai jo pirmasis postas, ir jis planuoja ateityje dalytis kitais.

Įveskite Ericą ......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Per pastaruosius trejus metus buvau visą laiką nekilnojamojo turto investuotoja. Priežastis, dėl kurios aš pradėjau, buvo beviltiško poreikio mišinys (aš turėjau magistro laipsnį, negalėjau rasti darbo ir buvo BRUKAS), o didžiulį pelną pažadėjo labai greitai, beveik nieko nežinodamas apie verslą ir nieko nedarant pinigų . Buvo daugiau nei kvalifikuota, kad atitiktų šiuos reikalavimus.

Aš niekada nebuvau užsiėmęs vienos klasės nekilnojamojo turto srityje, neturėjo supratimo, kaip išspręsti bet kokį dalyką (jau nekalbant apie sudėtingą reabilitacijos projektą) ir, svarbiausia, neturėjau pinigų, net neturėjau ar žinau kaip investuoti su 1000 doleriai! Vienintelis pranašumas, kurį turėjau eiti į šį verslą, buvo tėvas, kuris buvo nuostabus mentorius. Augdamas, jis buvo svarbiausias verslininkas. Jis buvo C.P.A. pagal dieną ir valdė keletą sėkmingų įmonių pusėje. Aš pažvelgiau į jį su absoliutų baimėje, ir vis dar.

Mano mažiausiu finansiniu požiūriu tėvas atėjo pas mane ir sakė:

"Ericas, čia yra čekis".

Aš, neseniai baigęs magistro laipsnį, maniau, kad tai dovana, ir buvo labai sužavėta. Vėliau iš jo burnos žodžiai greičiausiai buvo baisiausias, tačiau svarbiausias jis visada man pasakė. Jis pasakė,

"Aš panaikinu jūsų sąskaitą mano mobiliojo telefono planu. Čia yra pakankamai pinigų, kad pradėtumėte savo planą, o likusi dalis priklauso nuo jūsų. "

Atsiprašau? Tai nėra patikrinimas eiti į paplūdimį per savaitę ir atsipalaiduoti prieš pradedant ieškoti darbo? To nepakanka, kad per kelias ateinančius mėnesius man būtų galima rasti, kol mano "svajonių pozicija karjeroje, kai pradinis atlyginimas yra bent 100 K?"

Šis patikrinimas iš esmės yra "Aš pakėliau jus pakankamai ilgai, o dabar tavo pačiame čekyje?" Būtent tai buvo tikrinimas, ir aš buvau priverstas nuskęsti ar maudytis. Tai yra mano istorijos raktas. Aš neturėjau atsarginio plano. Turėjau ko nors rasti ir padaryti tai dirbti, arba būčiau būtent tai, apie ką visada bijojo, paprastas. Tą dieną galvodami apie tai, jie buvo ne tik siaubingi, bet ir padarė mane, kas aš esu šiandien, ir nieko jų nepakečiau.

Po kelių dienų, kai mano tėtis man davė čekį, jis žinojo, kad bijojau ir darau viską, ką galėčiau, kad galėčiau rasti darbą ir greitai. Jis keletą metų investuoja į nekilnojamąjį turtą pusėje ir man sakė, kad galvojau, kad galiu tai padaryti. Matydamas, kaip neturėjau darbo perspektyvų, nusprendžiau klausytis kai kurių jo kompaktinių plokštelių ir skaityti keletą jo knygų. Vienas dalykas, kurį aš atsimenu iš visko, ką girdėjau ir skaitau, buvo tai, kaip lengvai dėstytojai padarė investicijas į nekilnojamąjį turtą. Dirbk 10 valandų per savaitę ir per šešis skaičius per metus! Tai buvo jų pažadas, ir aš pirmiausia šoktelėjau į galvą.

Klausydavęs kompaktinį diską daugybėje kartų ir skaitant viską, ką galėčiau nusipirkti, nusprendžiau, kad laikas pabandyti. Pirmoji kliūtis, su kuria susidūriau, buvo tas, kad neturėjau pinigų pirkti namą. Pamirškite dalį, kurioje aš neturėjau supratimo, kaip statyti sandorį, derėtis su pardavėju ar sužinoti, ką pasaulyje daryti su namu, jei aš ją nusipirkau. Tai buvo visi klausimai, kuriuos pradžioje supratau naivu, bet tai, ką aš puikiai supratau, buvo paprastas faktas, neturėjau pinigų nieko pirkti, jau nekalbant apie namą.

Tačiau visi "Gurus" pažadėjo, kad man nereikėjo pinigų ar kreditų pirkti namus, deja prasidėjo mano pradžia Nekilnojamasis turtas, investuojantis į lizingo parinktis, parinktis ir didmeninę prekybą. Kai girdi, kad galite nusipirkti namus be pinigų, tiesa. Aš tai padariau keletą kartų ir darydamas daug pinigų. Pažvelkime į keletą būdų, kaip tai veikia, su kai kuriais teigiamais ir negatyviais poelgiais. Ar pamaniau, kad "Gurus" pamiršo pasakyti, kad nekilnojamojo turto investavimas iš tikrųjų yra neigiamas?

Prieš pradėdamas, leiskite man pasakyti, kad aš tik ketinu pateikti labai paprastą šių idėjų paaiškinimą. Aš galėčiau lengvai parašyti knygą kiekvienam atskirai, tačiau čia yra plikas kaulai investuoti be pinigų ar kredito. Aš taip pat turiu dar vieną puikų skaitymą geriausios trumpalaikės investicijos Taip, patikrink, ar taip!

Nuoma su galimybe nusipirkti

Pirmasis įsigyja nuosavybę naudodamas "nuoma su pirkimo galimybe". Tai reiškia, kad jūs per mėnesį išnuomojate pardavėjo nuosavybę už tam tikrą pinigų sumą kiekvieną mėnesį su išimtiniu teise įsigyti nuosavybę per tam tikrą laikotarpį. Pasibaigus šiam sandoriui, nėra sandorio uždarymo, tai yra sutartis, kurioje nurodomas susitarimas.

Dabar, kai turite sutartį su pardavėju, galite rasti "nuomininko pirkėjo", kad galėtų perkelti į turtą. Jūs pasirašote nuomos sutartį su galimybe pirkti su jais, taigi jūs turite sandorį su nuoma. Jūsų nuomininko pirkėjas suteiks Jums Negrąžintiną užstatą už jų išimtinę teisę pasirinkti turtą nustatytomis kainomis tam tikrą laiką ir jums mėnesinį nuomos mokestį, kai jie gyvena turtui.

Kaip šalutinę pastabą, niekada nieko nepasirašau ir neatliekiu jokio nekilnojamojo turto sandorių be savo advokato, kuris peržiūrės dokumentus. Verta papildomų pinigų, pasitikėk manimi. Mes daugiau kalbėsime apie advokatų svarbą kitame etape.

Kaip jau minėjau, yra dar daug, kad kartu pateikiamas nuomos pasirinkimo sandoris, tačiau tai iš esmės yra tai, kaip jis veikia. Šio tipo sandoriui yra keletas teigiamų ir neigiamų. Paimkime minutę, kad pažvelgytume į keletą. Pirma, pažvelkime į teigiamus rezultatus. Jūs įsigijote turtą be pinigų ir sumokėjote pinigus iš savo nuomininko pirkėjo su jų negrąžinamu depozitu, taip pat jų mėnesiniu mokėjimu (visada turėtumėte užsidirbti pinigų tarp jūsų pirkėjo ir pardavėjo mėnesio skirtumo.

Aš turiu mažiausiai 200 USD teigiamą grynųjų pinigų srautą per mėnesį už turtą. Aš turiu šiek tiek daugiau kaip 600 dolerių, bet paprastai man reikia, kad kiekvieną mėnesį būtų bent 200 dolerių už namą). Teoriškai jūsų nuomininko pirkėjas tam tikru momentu eis į banką ir išgrynins jus, ir jūs padarysite didelę pinigų dalį, kai jis / ji tai padarys.

Čia yra tikrovė, ir kažkas, apie ką jūs negirdėsite daugumoje "Real Estate Investing" seminarų, kuriuose atskiras kalbėjimas bando jums parduoti savo programą. Devyniasdešimt procentų laiko, jūsų nuomininkų pirkėjai yra B & C kredito pirkėjai. Jie pritraukia į "Rent to Own" programą, nes nė vienas bankas niekada nesuteiks jiems pinigų. Šioje ekonomikoje ir rinkoje šie pirkėjai yra visur.

Tikrovė yra ta, kad keletas iš jų (tik 10% mano patirties) iš tikrųjų išvalo savo kreditą ir galiausiai perka namą. Taip pat turėsite didžiulį skaičių, kad būsite priversti iškeldinti ir išardyti turtą. Aš sakau, kad tai nebus jus įbauginti, bet paruošti jus, jei tai yra nekilnojamojo turto automobilis, kurį jūs nusprendėte siekti. Jei tai padarysi Įsitikinkite, kad gausite didžiulį Opciono indėlį, kuris padengtų prarastą nuomos kainą, advokato mokesčius ir turtui padarytą žalą.

Ar yra pinigų su lizingo parinktimis, taip. Jei rastumėte tinkamą nuomininko pirkėją, neatsižvelgiant į tai, ar jis / ji perka namą, jūs uždirbate pinigus į Opciono indėlį ir mėnesinį nuomos mokestį. Jei nebūsite priverstas iškeldinti šio asmens, o jis neištrins namo, kai jis išeis, pasimatyk sau laimingu. Ar nekilnojamasis turtas lengvai investuoja į lizingo galimybes? Negali būti. Aš turėjau daugiau galvos skausmo iš lizingo variantų nei bet kokio kito tipo sandorio.

Viena vertus, jūs turite pardavėją šaukiantį, kad jūs parduotumėte savo namus ir gautumėte paskolą iš savo vardo; nepriklausomai nuo to, kiek laiko reikia padaryti. Kita vertus, jūs turite B / C kredito pirkėją, kuris yra kur kas mažiau nei motyvuotas daryti tai, ką jis turi iš tikrųjų finansuoti namą. Jei dalyvaus tokio pobūdžio sandoryje, turėtumėte turėti storą odą ir būti pasirengusioms nagrinėti ieškinius, galvos skausmą ir neužsidurti pelno potencialo, kurį pažadėjo "Gurus". Aš turiu daugiau nei dvidešimt nuomos galimybių tai labai akimirka. Aš dar juos darau, bet aš esu labai atsargus ir pusiau nenoriai siekiu daugiau. Pagrindinė priežastis yra tai, kad nekilnojamuoju turtu lengviau užsidirbti pinigų, ir aš parodysiu ne tik tai, kas tai yra, bet ir kaip tai padaryti ... ... teisingas kelias.

Pasirinkimas a Nekilnojamasis turtas

Antrasis būdas uždirbti pinigus į nekilnojamąjį turtą, investuojantis be pinigų ar kredito, yra "Pasirinkimas" nuosavybei. Šis sandorio tipas yra panašus į nuomos variantą, tačiau jis labai skiriasi. Apsvarstykite tai lizingo pasirinkimo pusbroliu, kuris yra daug karštesnis ir smagus.

Čia yra paprastas skirtumas tarp dviejų. Su nuomos pasirinkimu pardavėjas sutiko mokėti mėnesį už tam tikrą laiko tarpą, nustatydamas nustatytą pirkimo kainą ateityje ateityje. Aš nesutinku su šiais sandoriais mažiau nei 5 metus ir bandykite gauti dešimt metų. Naudodamasis "Pasirinkimu" pirkti turtą, pardavėjas nepriima mėnesinių mokėjimų. Jie tiesiog suteikė jums išskirtinę teisę tam tikrą laikotarpį įsigyti nuosavybės už tam tikrą kainą.

Kodėl pardavėjas turi pasirinkti vieną iš kitų?

Pažvelkime į keletą aplinkybių ir priežasčių, kurios gali įtikinti pardavėją vienaip ar kitaip nuspręsti.

Su galimybe pardavėjas gali toliau gyventi namuose. Tuo pačiu metu jis / ji toliau mokės kas mėnesį ir pasirūpins visais techninės priežiūros ir remonto darbais. Pardavėjas gali nenorėti priimti mėnesinių mokėjimų, nes kažkieno kažkas gyvena savo namuose. Nors jie gali būti motyvuoti parduoti, manoma, kad kažkas, kas valgys vakarienę ir vaikšto aplink plika, kur jie augina savo vaikus, gali būti per daug jiems elgtis. Be to, jie gali neturėti laiko, reikalingo nuomos pasirinkimui. Jei pardavėjas per dešimt mėnesių atsilieka nuo savo mokėjimų su durų uždarymo kliūtimi, o jūs (investuotojas) nenori sumokėti šių mokėjimų, tačiau vis tiek yra nuosavo kapitalo TON namuose, pasirinkimas gali būti jūsų vienintelis pasirinkimas, trūksta mokėjimo grynais.

Pardavėjui, turinčiam "Option" sąsiaurį, nieko nepraranda. Jūs turite nustatytą laiką pirkti savo namą, kurį atliksite tik tuo atveju, jei surasite pirkėją už didesnę kainą, nei turite pasirinkimą. Tokio tipo sandoris jūsų tikslinė auditorija nėra B / C kredito pirkėjas, o asmuo su grynaisiais arba galimybė eiti į banką ir gauti paskolą.

Tai, jūsų investuotojas, yra tokie: Jūs nesusiję su nuomininkų pirkėjais, nuomininkų nuomone paliktais remontais, piktais pardavėjais, iškeldinimais, ieškiniais, mėnesiniais mokėjimais be nuomininko pirkėjo ... ... sąrašas tęsiasi ir toliau. Neigiami veiksniai - jūs nieko neduosite, nebent sėkmingai surasite kvalifikuotą pirkėją per pasirinktą pirkimo laiką. Pardavėjas gauna naudos, nes jie nemoka Nekilnojamojo turto komisijos, ir jie turi privilegiją gyventi namuose, kai bandote jį parduoti.

Parduodama didmeninė prekyba

Trečias būdas uždirbti pinigus Nekilnojamasis turtas iš tikrųjų gali reikalauti, kad investuotojas gautų pinigų, nors to nereikia. Ši technika yra geriausias ir lengviausias būdas naujiems, nepatyrusiems investuotojams "greitai" uždirbti į nekilnojamąjį turtą. Tiesą sakant, tai geriausias ir lengviausias būdas veteranams ir prieskoniais investuotojams "greitai" uždirbti į nekilnojamąjį turtą.

Didmeninė prekyba yra menas. Aš naudoju šį žodį tiksliai, galėdamas tiksliai įvertinti turimą vertę ir jį nusipirkti, galite greitai jį parduoti kitam rehabberiui ar galutiniam vartotojui be jokio dalyko. , nepriklausomai nuo to, kaip geras ar blogas turto būklė.

Dabar galite pasakyti: man nereikia pinigų už tai. Galiu paprasčiausiai pasirinkti turtą už didmeninę kainą ir tada jį parduoti rehabberi ar galutiniam vartotojui. Jūs esate visiškai teisus, tačiau norint, kad savininkas priimtų didmeninę kainą, yra retas atvejis. Prieš priimdami pasiūlysite 100 didmeninių pasiūlymų savininkams. Kur turėsite daug sėkmės, nusipirks akcijų iš bankų.

Nors dauguma jūsų pradinių pasiūlymų bankai vis tiek bus atmesti, jie dažnai labiau linkę priimti didmeninį pasiūlymą. Jie taip pat niekada neleis jums pasirinkti nuosavybės. Jie tik priima pinigus ir net reikalauja, kad turėtumėte įrodyti fondus, kol jie net žiūri į jūsų pasiūlymą. Jei keletą kartų per dieną galite klausytis skrandžio ir palaikyti pastovų stebėjimo failą su visais didmeniniais pasiūlymais, jūs uždirbate daugiau pinigų Nekilnojamasis turtas nei daugelis "namų drožinių", kuriuos matote televizoriuje.

Pinigai gali būti investuojami į nekilnojamąjį turtą keliais skirtingais būdais. Aš niekuomet nepripažinsiu tam tikros technikos, nėra vertas tavo laiko. Jie visi dirba, kai kurie tiesiog geresni už kitus. Sumaniausi ir geriausi investuotojai laiko savo laiką sutelkti tik nuomai ar reabilitacijai. Jie niekada nesikreipia į plaktuką arba patys reabilituoja. Geriausi ir sėkmingiausi nekilnojamojo turto investuotojai yra tie, kurie sutelkia dėmesį į sandorių inžinierius ir tampa derybų vedėjais, santykiais su kitais investuotojais ir pripažįsta, kad realūs pinigai yra pagaminti popieriaus, o ne kalimo vinių.

Kai jūs augsite savo investicijų į nekilnojamąjį turtą karjerą, visada norite, kad tuo pačiu metu vyktų nuolatinis įvairių rūšių sandorių portfelis. Kai kurie investuotojai sutelkia dėmesį į vieną konkrečią strategiją ir uždirba daug pinigų. Tačiau norėčiau turėti žinių, kad galėčiau priimti bet kokį sandorį, kuris buvo mano kelias ir pavers jį grynaisiais.

Aš visada turi nuolatinį didmeninės prekybos srautą, nuomos galimybes, reabilitaciją, naują statybą ir viską, ką galiu gauti. Kaip minėta anksčiau; visos šios strategijos (ir daugelis kitų, apie kuriuos šiame straipsnyje neminėjau) turi savo vietą ir gali užsidirbti pinigų. Tačiau naujam investuotojui, "Gurus" pažadėjusiems milijonams dolerių, daugiausia dėmesio skiriama galimybėms ir didmeniniams sandoriams.

Tiesa yra, grynaisiais pinigais nereikia investuoti į nekilnojamąjį turtą, bet tai palengvina procesą. Kaip jūs einate į savo karjerą, jūs norėsite rasti būdą įsigyti tam tikrą pinigų, nesvarbu, ar tai būtų iš privačių pinigų skolintojų ar bankų. Sandoriai yra švaresni ir su patirtimi yra jūsų pasitikėjimas tinkamai valdyti sandorį, o rizikingi pinigai padidės.

Tačiau dabar užkeikite kuo mažesnę riziką ir įsitikinkite, kad tunelio gale yra patikrinimas. Pirmasis mano uždirbtas čekis man buvo mažas, tačiau tai man patikėjo tęsti. Buvo malonu matyti didesnius patikrinimus, kad galėtų sekti jų pavyzdžiu. Aš žada, kad jiems nebuvo lengva atvykti, bet su tinkamu mokymu, sunkaus darbo ir šiek tiek sėkmės, tai gali būti jūsų vardas šiuose patikrinimuose. Leisk man parodyti, kaip ten patekti.