Ar turėtumėte pirkti namą ar tęsti nuoma? Štai kaip nuspręsti

Kai mes gyvenome Tucone, Arizonoje, su žmona ir aš vaikščiavome pro mielą namelį, kurio mums patiko. Tai buvo parduota už 150 000 dolerių, o "rinka" sakė, kad ji buvo sąžininga kaina (2006 m. Pradžioje), tačiau man tai atrodė ne taip. Apskaičiuoju, kad paskolos, mokesčiai, draudimas, vanduo ir priežiūra (visi dalykai, kurių mes nesumokėjome kaip nuomininkus), būtų 1 125 USD per mėnesį. Tačiau namų, kaip ir šis, nuomojamas už 700 JAV dolerių per mėnesį - sutaupoma 5100 USD per metus!

Galite atspėti likusią istoriją. "Burbulas" sprogo ir per keletą metų namų, esančių toje kaimynystėje, pardavė gerokai mažiau nei 100 000 dolerių. Džiaugiuosi, mes nusprendėme palaukti. Vėliau buvo prasminga pirkti. Iš tiesų per pastaruosius dešimt metų mes turėjome šešis namus ir mes norėčiau būdamas namų savininkais, bet ten yra kai yra prasmingiau būti nuomininku.

Ar esate pasiruošę pirkti namus?

Jei kainos mažesnės ir nuomos kainos bus didesnės, gali būti įdomu, jei dabar yra geras laikas nustoti nuoma ir pradėti apsipirkti namuose. Ekspertai sako "taip", tačiau savo argumentus grindžia prielaidomis, kurios nebūtinai yra svarbios tavo situacija, kaip aš paaiškinsiu.

Visų pirma, ar esate pasirengęs pirkti namus? Paklauskite savęs, jei:

• Jūs turite pakankamai pinigų įmoką
• Jūs turite pakankamai pinigų uždarymui ir perkėlimui
• Jūs žinote, kas iš tikrųjų kainuoja turėti namus
• Galite tvarkyti didžiulius netikėtumus, susijusius su namų nuosavybe
• Jūs esate pasiruošę namuose rūpintis laiku ir dirbti

Gerai, taigi jūs turite sumokėti tam tikrą pinigų sumą už pradinį mokėjimą, o jūs biudžete pakankamai gerai, kad pakeistumėte šildytuvą, kai žiemos viduryje jis staiga miršta. Jūs netgi mėgstate pjauti žolę, švarius latakai ir kasti sniegą. Jūs norite turėti savo namus, bet galbūt jūs taip pat norite, kad jis būtų finansiškai prasmingas. Skaityk…

Pirkite arba išsinuomokite: ką sako ekspertai

"Trulia" nuomos ir pirkimo ataskaita rodo, kad pirkimas yra žymiai pigesnis nei nuoma. Apskaičiuojant 100 metro plotų, pirkimas yra nepaprastai 38% pigesnis nei nuoma. Jie sako: "Pirkimas svyruoja nuo tik 5% pigiau nei nuoma Honolulu, kad jis yra 66% pigesnis nei nuoma Detroite".

Kitaip tariant, dabar pigiau pirkti visuose didžiuosiuose JAV miestuose, o galbūt ir mažesniuose miestuose. Bet palauk…

Tai nėra toks paprastas skaičiavimas

Kiekviena tokio pobūdžio ataskaita ir kiekvienas "pirkimo ar nuomos" skaičiuoklis yra pagrįstas prielaidomis apie tai, kaip ilgai jūs būsite namuose (7 metai šioje ataskaitoje), jūsų įmoka (20%) ir jūsų palūkanų norma (3,5%). Radau "Trulia" ataskaitą, kad ji būtų pakankamai išsami. Jis netgi numatė priežiūros išlaidas, kai pirkti namuose pirkti namuose dažnai nemano.

Kita vertus, kai kurios prielaidos gali būti nereikšmingos jūsų situacijai. Pavyzdžiui, "Trulia" metodika apima dydžių koregavimus. Pranešime sakoma:

"Ne teisingai palyginti vidutinį nuomos kainą ir vidutinę namų kainą rinkoje. Tai padarytų klaidinant, nes nuomos ir pardavimo sandoriai labai skiriasi. Svarbiausia, kad parduoti namai yra vidutiniškai 47% didesni nei nuomos mokesčiai. "

Taigi su tam tikru reguliavimu (detalės yra menkos) tai gali būti pigiau kvadratine puse pirkti. Bet ar tai svarbu? Tavo tikras pasirinkimai gali būti puikus 800 kvadratinių pėdų butas netoli miesto centro, kurių bendras mėnesio mokestis yra 1000 USD, palyginti su 1800 kvadratinių pėdų namu, priemiesčiuose, kurių bendra mėnesio kaina yra 1500 USD. Butas bus mažesnis nei 6000 eurų per metus, nors "kvadratinės pėdos sąnaudos" yra 66% didesnės. Ir galbūt nėra puikių 800 kvadratinių pėdų namų palyginti jūsų butą su.

Matmenų svarba priklauso nuo maketo. Taip pat yra vietos, namų tipai, kiemo dydis ir konstrukcijos kokybė. Tačiau sunku prijungti tokius veiksnius kaip formulę. Kaip palyginti didelį kiemą arti "Starbucks" ar garažų dirbtuvės netoli autobusų linijos? Kaip palyginti namų nuosavybės atsakomybę su nuoma paprastumu?

Tai yra asmeniniai, situaciniai ir dažnai intuityvūs skaičiavimai. Ir jų gali būti daug. Pavyzdžiui, jums gali būti geriau nuoma, jei ...

• Yra didelė tikimybė, kad per keletą metų pereisite
• Pradinė įmoka užims visas sutaupytas lėšas
• Jūs niekada sutaupysite pinigų didelėms netikėtoms išlaidoms
• Tu nekenčia kiemo ir rūpinasi namu
• Jūsų darbo padėtis yra netinkama
• Jūs mėgstate gyventi šalia veiksmų

Ir jums gali būti geriau nusipirkti, jei ...

• Jūs tikitės, kad jūsų šeimos dydis augs
• Jūs norite lošti dėl kylančių kainų ir planuojate parduoti už pelną
• Jūs nepraleidžiate pinigų, net jei sutaupysite išnuomojant
• Norite naminių gyvūnėlių, todėl sunku rasti nuomą
• Norite namų verslą, kurio negalima paleisti iš buto

Jei esate pasirengęs pirkti ir net jei finansinis aspektas yra labai svarbus, jūs turite atlikti skaičiavimus kiekvienu konkrečiu atveju. Taigi pažvelkite į namus, kurie atitinka jūsų minimalius asmeninius kriterijus, tada atlikite šiuos įvertinimus (naudodami geriausius spėjimus):

1. Ilgis, kurį liksite toje vietovėje, kurioje jūs šiuo metu gyvenate: _____.
2. Nuomos būsto išlaidos (nuoma, komunalinės paslaugos ir kt.), Atsižvelgiant į jūsų dabartinę nuomos kainą ir atspėti apie ateities padidėjimą, už jūsų bendra nuomos kaina: ______.
3. Iš viso išlaidų, susijusių su namu, kurį planuojate apsvarstyti (uždarymo išlaidos, mokėjimai, mokesčiai, draudimas, komunalinės paslaugos, priežiūra ir kt.), Tuo pačiu laikotarpiu: ______.
4. Jūsų numatytas įmoka: ______.
5. Kaina, kurią gausite parduodate savo namuose, atsižvelgiant į pagrįstą jūsų vietovės vertės pagreitį (istoriškai tai buvo nuo 3 iki 5% per metus JAV): ______.
6. Uždarymo išlaidos; galite naudoti "Trulia" 8% pardavimo kainos: ______.
7. Likęs likutis, kurį turėsite skolintis, parduodamas savo namuose; galite naudoti likutį balanso skaičiuoklė: ______.
8. Iš 5 eilutės atimkite sumas 6 ir 7 eilutėse, kad gautumėte grynąsias pajamas iš uždarymo: ______.
9. Atimkite 4 eilutę (pradinis įnašas) iš 8 eilutės, kad sužinotumėte, kiek jūs turite įgyti nuosavybės: ______.
10. Atimti eilutę 9 iš 3 eilutės, kad atvykti jūsų bendra savikaina: ______.
11. Palyginkite 10 eilutę (savikaina) su 2 eilute (kaina nuoma), kad pamatytumėte, kuri suma yra mažesnė.

Tiksliau, jūs turite atlikti šiuos skaičiavimus kiekvienam namui, į kurį pažvelgsite. Ir taip, po pirkimo gali įvykti būsto avarija. Tada dar kartą, kai išsinuomuojate, kainos gali pakilti taip greitai, kad negalėsite pirkti dar dešimtmečius.

Jūs rizikuojate pirkti arba nuoma ir skaičiavimai apima daug spėliojimų. Bet jie jums suteikia vietą pradėti. Pažvelkime į vieną pavyzdį, tiesiog norėdami pamatyti, kaip paleisti skaičių ...

Jūs tikitės apsistoti mieste šešerius metus, o mokate už 800 eurų per mėnesį. Jūs nurodysite, kad komunalinės paslaugos ateityje bus vidutiniškai 100 USD per mėnesį, o nuoma padidės iki 850 USD ir 900 USD per du ir ketverius metus. Jūs mokate 200 JAV dolerių per metus už nuomininko draudimą. Jūsų kaina išsinuomoti:

• Nuoma: 61 200 USD (800 USD už 24 mėnesius, 850 EUR už 24 mėnesius, 900 USD už 24 mėnesius)
• Komunalinės paslaugos: 7.200 USD (100 kartų 72 mėnesiai)
• Draudimas: 1200 USD (200 kartų šešeri metai)

Iš viso nuomos kaina: 69 600 USD

Galite nusipirkti norimą namą už 180 000 dolerių, sumokėję 36 000 JAV dolerių, o 30 metų paskolą skolintis 144 000 USD likutį 4,5%. Mokestis bus 730 JAV dolerių per mėnesį, o jūs tikitės, kad šis kursas padidės 3%, nes per šešerius metus pardavimo kaina yra apie 215 000 USD.

Tai yra didesnis nei jūsų butas ir jūs mokate savo sąskaitą už vandenį, todėl komunalinės paslaugos bus $ 260 per mėnesį, draudimo 950 $ per metus ir mokesčiai apie $ 2500. Jūs vertinate remontą ir techninę priežiūrą apie 200 dolerių per mėnesį. Štai skaičiai:

• Uždarymo išlaidos: 3600 JAV dolerių (įskaitant paskolų išlaidas).
• Mokėjimai: 52 560 USD (730 USD per mėnesį - 72 mėnesiai)
• Nekilnojamojo turto mokesčiai: 15 000 JAV dolerių (2500 USD per metus nuo šešerių metų)
• Draudimas: 5 700 JAV dolerių (950 USD per metus nuo šešerių metų)
• Komunalinės paslaugos: 18 720 USD (240 USD per mėnesį 72 mėnesiai)
• Priežiūra: 14 400 USD (200 USD per mėnesį - 72 mėnesiai)
• Bendros išlaidos iki nuosavo kapitalo gavimo: 109 980 USD (visa tai nurodyta aukščiau)
• Pardavimo kaina: 215 000 JAV dolerių (per metus padidėjo 180 000 JAV dolerių, 3% per metus)
• Uždarymo išlaidos: 17 200 USD (8% pardavimo kainos yra 215 000 USD)
• Likęs skolos likutis: 128 300 JAV dolerių (po 72 mokėjimų)
• Grynieji pinigai uždarydami: 69440 $ (215 000 USD, atėmus paskolų likučius ir uždarymo išlaidas)
• Grynasis nuosavas kapitalas: $ 33,440 (grynosios uždarymo pajamos atėmus pradinį įnašą)

Bendra savų namų kaina: 76 540 JAV dolerių (visos išlaidos, atėmus nuosavybės vertę)

Kad būtų paprasta, šie skaičiavimai neapima pradinės įmokos "alternatyvių išlaidų" (jei jūs ir toliau išsinuomojote, galėjote ją investuoti kitur), todėl savikaina netgi yra šiek tiek didesnė, nei rodo šis pavyzdys.

Be to, nedideli jūsų prielaidų pokyčiai gali turėti didelės įtakos. Pavyzdžiui, jei namuose ketinama kasmet 4%, o ne 3%, jūsų įsigijimo kaina bus tik 65,500 USD - mažesnė nei nuomos kaina.

Vienas paskutinis pasiūlymas: jei jūs tikrai nesugeba taupyti pinigų ir tai kainuoja šiek tiek daugiau, nei pirkti, o ne išsinuomoti, eikite į priekį ir gaukite namą. Jūsų sukurtas nuosavas kapitalas bus tam tikras priverstinio taupymo planas, todėl bent jau turėsite kažką ateityje.

Tavo posūkis: ką tu galvoji apie pirkimą prieš nuomą ir kokiu būdu tu gali eiti?

Steve Gillman yra "101 keistų būdų užsidirbti pinigų" autorius ir "EveryWayToMakeMoney.com" kūrėjas. Jis buvo repo žmogus, vaikščiojimo lazdelei, paieškos variklio vertintojui, namo lėktuvei, tramvajaus vairuotojui, procesų serveriui, maketuotojui ir ruletės kroupijai, tačiau daugiau kaip 100 būdų jis padarė pinigus, rašymas yra jo mėgstamiausias (iki šiol) .